'Para hacer VPO sobran promotores, pero nos falta suelo'

La creación de un Ministerio de Vivienda ha reorientado la actividad de Sepes para facilitar que, además de urbanizar suelo industrial, lo haga para viviendas. La entidad ya tiene terrenos para 18.000 casas.

Las cifras que arrojan los dos primeros años de actividad de la nueva Sepes, la Entidad Pública Empresarial de Suelo, estiman que se han puesto en el mercado seis millones de metros cuadrados para construir más de 18.000 viviendas protegidas (VPO).

La satisfacción entre los profesionales de la casa es evidente porque creen que de esta manera contribuyen a la nueva política de vivienda del Gobierno, sobre todo tratando de paliar el eterno problema: encontrar solares a precios razonables para edificar sólo VPO.

¿Cómo ha cambiado la actividad de Sepes?

'La labor de los ayuntamientos es vital para lograr terrenos asequibles'

Sepes lleva 50 años operando en España. Hasta ahora básicamente se ha dedicado siempre al desarrollo de suelo empresarial. Pero qué ocurre al ganar el PSOE las elecciones y adscribirse al Ministerio de Vivienda, que de alguna manera nos vemos obligados a abrir una nueva línea de actuación, pero sin abandonar las antiguas.

Porque hay que recordar que Sepes es el principal operador de suelo público de España y como tal no podíamos olvidarnos de los desarrollos industriales, al tiempo que debíamos abrir una nueva actividad en el área residencial.

¿Qué inversión moviliza la empresa?

La inversión de Sepes en la anterior legislatura alcanzó los 391 millones de euros. Y desde 2004 hasta el final de este año se habrá llegado a los 411 millones. Es decir que en poco más de dos años y medio se habrá promovido una inversión superior a la de los cuatro ejercicios de la pasada legislatura.

¿Y si hablamos en términos de superficie?

La superficie neta de suelo urbanizado, listo para edificar, supera en estos momentos los tres millones de metros cuadrados en 2005, lo que supone la mejor cifra de los últimos 15 o 20 años.

¿Cómo se financia la entidad?

Tenemos un presupuesto propio, no dependemos de las cuentas públicas del Estado. No obstante, para poder invertir, necesitamos vender, obtener recursos. El año pasado recaudamos con la enajenación de suelo 245 millones de euros, una cifra nunca antes conseguida, 40 millones más que el mejor resultado de la historia.

¿Y cuáles son los resultados obtenidos hasta ahora en la promoción de suelos para vivienda?

En estos momentos tenemos suelos en distintas fases. Ya urbanizados contamos con terrenos para edificar 2.000 viviendas en cuatro actuaciones. Después están en obras otras tres iniciativas para más de 4.400 casas, todas protegidas.

En desarrollo, la fase posterior a haber cerrado el convenio con el ayuntamiento correspondiente, tenemos otras ocho actuaciones que sumarán más de 14.000 pisos.

Es decir, que en estos dos años hemos conseguido poner suelo para más de 18.000 viviendas. Una cifra muy relevante teniendo en cuenta que Sepes lo único que hace es poner su experiencia como operador de suelo, ése es su granito de arena a la política de vivienda del Gobierno.

¿Qué es lo más difícil de esa tarea que están llevando a cabo?

Sin duda, conseguir un suelo sobre el que se pueda construir vivienda protegida, porque promotores dispuestos a edificar VPO hay muchos, el problema es el suelo por su precio.

Por ello, desde Sepes entendimos que lo importante era conseguir terrenos que luego se pudieran comercializar a un precio con el que los promotores pudieran construir. Nosotros buscamos los suelos, que generalmente son no urbanizables y cuando los localizamos entablamos el primer contacto con los propietarios, que suelen ser particulares o empresas, no de los ayuntamientos. A partir de ahí, tratamos de obtenerlos al mejor precio posible.

¿Cómo logra Sepes que esos suelos, fundamentalmente rústicos, sean vendidos por sus dueños a precios razonables, sabiendo como saben que son terrenos para urbanizar?

Es ahí donde la labor de los ayuntamientos se hace imprescindible y vital para nosotros porque son ellos quienes hacen entender a los propietarios de suelo que si no venden a un precio razonable, el terreno se quedará ahí, rústico. Es fundamental acabar con la premisa de que esos suelos rústicos siempre serán atractivos, es muy probable que para alguno de ellos la oportunidad no se vuelva a presentar más.

Con esos argumentos, en la mayoría de los casos se consiguen buenos precios, donde es prácticamente imposible lograrlo es en solares urbanizables o urbanos, listos para edificar.

Colaboración al margen de la política

Una de las grandes satisfacciones de Félix Herrera en su labor al frente de Sepes ha sido comprobar cómo en materia de vivienda y suelo es posible trabajar con cualquier administración local o autonómica 'sin ningún tipo de fricción ni conflicto de competencias, sea cual sea su color político'. Es tal la buena relación que existe, que es frecuente que ayuntamientos y regiones requieran a Sepes para actuar conjuntamente.

'La nueva ley estatal agilizará los trámites urbanísticos'

La próxima aprobación de una nueva ley estatal de suelo cambiará las reglas del juego, ya que está previsto que entre sus principales novedades se establezca un nuevo sistema de valoraciones. El objetivo de la futura norma, tal y como ha explicado en repetidas ocasiones la ministra María Antonia Trujillo, es acabar con un mercado en el que se valora el suelo en función de lo que se vaya a construir sobre él y no según la situación real en la que se encuentre en el momento de su venta.Desde Sepes son conscientes de los cambios que se avecinan y además reconocen que se está utilizando la futura ley como argumento en las negociaciones del precio de los suelos.'Lo que está claro es que puede ocurrir que un suelo no urbanizable que ahora no sea vendido a un precio razonable, después con la nueva ley aún valga menos', advierte Herrera.Frente a las novedades que incluirá el nuevo texto legal (cuya aprobación en Consejo de Ministros está prevista para las próximas semanas), Herrera recuerda que la ley de 1998 había generado una situación según la cuál se establecía que los suelos podían ser valorados en función de las plusvalías que generarían en el futuro. 'Se creaba una coyuntura en la que había una gran incertidumbre sobre qué costes podía llegar a alcanzar el suelo y eso convertía muchos proyectos en inasumibles', explica el director general de Sepes.Por este motivo, Herrera destaca que la nueva ley va a beneficiar a todas las administraciones y a todos los operadores de suelo sin distinción, ya que va a permitir llevar a cabo más iniciativas 'y no sólo para construir vivienda, que es muy necesario, sino también para desarrollar suelos para hospitales, colegios y otros equipamientos sociales', añade.Y otra de las cuestiones que abordará la ley, según Herrera, será 'la agilización de todos los trámites del proceso urbanístico', lo que también contribuirá a despejar incertidumbres. 'Esto significa que el ciudadano se va a ver beneficiado en dos sentidos. Uno porque será más fácil tomar una decisión para llevar a cabo un desarrollo de suelo y en segundo lugar porque se acortan todos los plazos', aclara el director general de Sepes.