'Outputs' del mercado inmobiliario
La obsesión unánime que existe -desde luego, no exenta de justificación- por los precios de las viviendas provoca que por lo general se descuide el seguimiento del resto de los productos inmobiliarios: suelo de oficinas, suelo industrial y suelo comercial. De ese modo se ignora un importante segmento del mercado inmobiliario, que constituye un destino preferente de los inversores, además de proporcionar una información estadística muy útil para conocer, interpretar y anticipar comportamientos de la actividad económica.
Afortunadamente el olvido no es absoluto, y todavía pueden encontrarse publicaciones que se preocupan de seguir y analizar la coyuntura del 'resto del mercado inmobiliario'. En este sentido, los informes periódicos que edita la sociedad DTZ son un buen ejemplo de combinación óptima entre datos y análisis.
Emplearemos datos referidos a la Comunidad de Madrid, dado que dicha comunidad representa el 13,4% de la población española, el 17,3% de nuestro producto interior bruto, el 20% del correspondiente al sector servicios, el 14% del relativo al sector industrial y adicionalmente en Madrid se constituyen el 20% de las nuevas sociedades establecidas en España. En definitiva, la relevancia social y económica de la Comunidad de Madrid determina que sus datos resulten especialmente interesantes.
Empezando por el segmento de oficinas, en 2004 se contrataron en Madrid más de 650.000 metros cuadrados de oficinas, aumentando un 30% el volumen contratado en 2003, prosiguiendo así la recuperación iniciada tras el bajón de 2001. Esta tendencia no se refleja todavía en los precios de arrendamiento, toda vez que la construcción de suelo de oficinas también ha seguido aumentando -en el citado ejercicio se han incorporado a la oferta de suelo de oficinas en Madrid 600.000 metros cuadrados-, por lo que sigue existiendo una cierta holgura entre la oferta y la demanda de oficinas en Madrid.
Los datos que proporciona DTZ respecto a 2005 mantienen la misma tendencia, pues en el primer trimestre se han contratado 140.000 metros cuadrados de oficinas y se mantiene la estabilidad (con querencia a la baja) en los precios. En todo caso, el comportamiento de los precios no responde a una atonía en el nivel de actividad, sino a la existencia de una alta disponibilidad de metros de oficinas en Madrid.
Lo contrario ocurre en el suelo industrial, pues en este caso el crecimiento de su demanda no encuentra la disponibilidad de suelo que hay en oficinas, lo que provoca aumentos significativos en el precio del suelo industrial. Así, en Madrid en 2004, los precios de adquisición de terrenos industriales subieron un 17%, los de compra de naves un 12%, y los de arrendamiento de éstas un 10%. Según DTZ, los moderados tipos de interés explican el diferente comportamiento de los precios del alquiler y de la compra, pues muchas compañías se animan a adquirir en propiedad sus instalaciones ante el reducido coste del apalancamiento necesario. Como vemos, en este apartado existen similitudes entre las conductas de las empresas y de las familias.
Respecto al suelo comercial, la coyuntura también irradia fortaleza, en este caso reflejando a su vez la fortaleza del sector comercio. En efecto, el gasto privado en consumo sigue fuerte, y consecuentemente, traslada su dinamismo al comercio minorista y al suelo comercial. En Madrid, los precios de alquiler y de compraventa de locales comerciales han subido en el último año de forma generalizada, y en concreto, en las zonas prime, la subida ha sido notable, al ser la oferta completamente rígida en cantidad.
Presentan un especial interés los datos sobre centros comerciales. Según la información que proporciona DTZ, ya son más de 500 los existentes en España, con una superficie próxima a los 10 millones de metros cuadrados. Durante 2004 han crecido un 6% el número de centros y un 8% la superficie de los mismos, evidenciando una evolución positiva que, no obstante, se enfrenta a ciertas amenazas en función de las posturas que determinadas Administraciones mantienen frente a las grandes superficies -en especial, el Gobierno de Cataluña-.
En función de lo expuesto, concluiremos con dos afirmaciones. Una, que el mercado inmobiliario ajeno a la vivienda sigue siendo un mercado atractivo para el inversor, en el que coexisten tasas atractivas de rentabilidad y riesgo moderado. Dos, que sus datos reflejan el dinamismo que todavía mantiene, probablemente de manera inercial, la economía española. Confiemos que las acciones de unos (Carod y Maragall), y las omisiones de otros (Solbes en economía, Zapatero en política), no acaben invirtiendo esa inercia positiva.