Los efectos del boom inmobiliario

Claves para entender el espectacular aumento del precio de las casas

Un exhaustivo estudio realizado por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) sobre la situación actual del mercado inmobiliario analiza cuánto costaba construir una casa en 1996, antes de que comenzara el boom, y cuánto cuesta ahora, ocho años después.

El informe concluye que de un total de siete partidas diferentes de costes: solar, proyecto, licencia, obra, financiación, gestión y comercialización, sólo el gasto imputable a la adquisición de terrenos ha registrado un fortísimo aumento al pasar de representar unos 7.000 euros por vivienda (el 8,4% del total de costes) en 1996 a nada menos que 50.000 euros por casa, el 30,9% el pasado ejercicio.

El resto de costes han permanecido bastante estables e incluso aquél atribuible a los gastos de construcción o de obra ha caído en términos relativos, ya que si en 1996 representaba el 71,4% del total del coste, ahora apenas supone la mitad del mismo, en concreto el 51,1%.

Si se pagaran hoy los pisos iniciados en 2004, la factura llegaría al 17% del PIB

¿En qué se ha traducido este fenómeno?

Desde el punto de vista del comprador de vivienda es claro. Si en 1996 una vivienda tipo medio en España (120 metros cuadrados) podía alcanzar un precio de 91.350 euros, ocho años después esa misma casa ha pasado a costar 220.300 euros, o lo que es lo mismo, un 141,16% más.

Y desde el punto de vista del promotor, si en esa vivienda de 1996 de algo más de 91.300 euros, el beneficio neto ascendía a 8.000 euros, el 9,6% del coste, el pasado año el margen neto ascendió a 58.700 euros por casa, siete veces más que hace ocho años y el equivalente al 36,3% del total de costes.

Estas cifras demuestran, una vez más, que uno de los factores decisivos que ha contribuido a incrementar el precio de la vivienda ha sido el espectacular encarecimiento que han protagonizado los terrenos, alzas que los promotores han repercutido íntegramente en el precio final, tal y como han reconocido abiertamente las principales patronales del sector.

A propósito de estos números y después de conocerse que 2004 cerró con un nuevo récord en producción de vivienda, con un total de 757.680 visados, el informe elaborado por los arquitectos sostiene que si todas las casas iniciadas el año pasado se compraran al contado dentro de los 12 meses, 'la factura representaría más del 17% del Producto Interior Bruto (PIB)'. Frente a esta situación, en Francia, por ejemplo, apenas se dedica el 3,7% de su PIB a su producción residencial (sin contar las viviendas sociales, que alcanzan la cifra de 40.000 casas en alquiler cada año, cantidad insuficiente para la demanda de aquel país).

Los arquitectos consideran que esta ingente dedicación de recursos al sector residencial está basada en buena parte en la expectativa que tiene la demanda de vivienda de que 'los precios subirán siempre, mientras que la oferta también parece convencida de que siempre habrá demanda'. Sin embargo, existen riesgos que pueden quebrar la bonanza del sector y que los arquitectos identifican fundamentalmente en tres: una crisis turística, un crack económico con fuerte destrucción de empleo y una prolongada subida de los tipos de interés.

En estos momentos los tres escenarios parecen poco probables, según admiten los arquitectos, pero al tiempo urgen a las distintas administraciones para que tomen cartas en el asunto e intervengan en un sector que no se rige por las leyes del libre mercado, 'ya que si logramos frenar esta espiral, podremos construir viviendas de más calidad a precios más bajos', asegura el presidente del CSCAE, Carlos Hernández Pezzi.

Los impuestos siguen al alza

La fiscalidad que soporta la vivienda es, con carácter permanente, otro de los asuntos que provoca el debate entre promotores, expertos y administraciones.

Un estudio elaborado por el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) ha puesto de manifiesto que los impuestos que gravan las casas suponen de promedio entre el 15% (para el comprador) y el 18% (para el promotor) del precio final de cada inmueble.

Además, los expertos en esta materia han denunciado en numerosas ocasiones que este abultado peso de la fiscalidad es consecuencia de la reiterada aplicación de un mismo tributo a lo largo de todo el proceso que sigue una casa desde que el promotor compra el solar hasta que la vende. Hasta seis veces se debe liquidar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) en la compra de un mismo piso. Para este ejercicio, el panorama no sólo no parece que vaya a cambiar hacia la moderación, sino todo lo contrario.

El REAF ha recordado recientemente que se consolida la tendencia a subir del 6% al 7% el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en todas las regiones, excepto en Canarias, donde se incrementa al 6,5%. El tipo del AJD también se está incrementando del 0,5% al 1%, menos en Canarias, que sube al 0,75%.

La bonanza del mercado castiga a la VPO

Frente a la clara recuperación que había mostrado el ritmo de visados de viviendas protegidas (VPO) en 2003 sobre lo acontecido un año antes, el pasado ejercicio volvió a registrar un descenso. De las 757.680 casas iniciadas en 2004, sólo 57.835 fueron pisos con algún grado de protección, lo que representa una caída del 4,4% sobre las más de 60.500 iniciadas en 2003.

La razón a este nuevo descalabro podría estar en la espectacular situación que continúa atravesando el mercado de las casas de renta libre y el cambio de orientación experimentado por la política nacional con la creación de un Ministerio de Vivienda. Durante los próximos meses se conocerá el nuevo plan cuatrienal que pondrá en marcha el Gobierno del PSOE, al tiempo que son numerosas las comunidades que están procediendo a modificar total o parcialmente sus legislaciones en materia de suelo, lo que crea cierta paralización en la promoción de VPO, según los expertos.