Fiscalidad al comprar la vivienda

Impuestos e inmuebles: El secretario de Estado de Hacienda ha abierto el debate sobre la reducción de las ayudas fiscales a la compra de vivienda en la futura reforma del impuesto sobre la renta. Dos expertos analizan la carga tributaria y los costes que acompañan en la actualidad a la adquisición de un piso

Las declaraciones vertidas por el secretario de Estado de Hacienda acerca de la intención del Gobierno de reducir las ayudas fiscales a la compra de vivienda en la futura reforma del IRPF, junto a las matizaciones de la vicepresidenta del Gobierno y de Pedro Solbes, vicepresidente económico, han dado pie a un importante debate en torno a la fiscalidad de la vivienda. æpermil;sta se enmarca, junto con el crecimiento insostenible experimentado por el precio en los últimos años, como principal tema de preocupación ciudadana. La cuestión no es baladí: 'El primer problema de las familias españolas' se consideró en el programa del PSOE, que, a tenor de su compromiso electoral, creó el Ministerio de la Vivienda para garantizar un disfrute que ampara la Constitución.

Una primera lectura de la supresión de las ayudas fiscales conduce a saber que de hacerse realidad se elevaría el coste efectivo de adquisición para los compradores, aumentando el ya de por sí bastante inaccesible precio final por una vía, la tributaria, que no desempeña, precisamente, un papel inocuo en este proceso.

Es cierto que quienes analizan el precio de los inmuebles denuncian el papel protagonista que en él desempeña la fiscalidad, acusándolo de una participación en el coste final muy superior a la de otros bienes de consumo. Los inmuebles son el oscuro objeto del deseo de todas las Haciendas -estatal, autonómica y local-, y originan una injusta sobreimposición. Sin embargo, no cabe atribuir a ésta, exclusivamente, la causa del actual desvarío, ni debe olvidarse el papel dulcificante que juegan los beneficios fiscales sobre la vivienda habitual.

Sobre la adquisición de una casa fluye una concurrente y sucesiva carga tributaria

Si analizamos el ciclo económico que supone la construcción y promoción hasta la primera adquisición de la vivienda, y destacamos la acción fiscal, vemos que es necesario adquirir suelo, realizar obras de urbanización y procurarse financiación, lo que supone incurrir en el pago del IVA y del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por los promotores. Las entidades constructoras deben pagar al municipio el IAE por el mero ejercicio de la actividad. Además, también al municipio abonarán el impuesto sobre construcciones, en general un 4% de su coste, sin que ello les excluya del pago municipal de la Tasa por Licencia urbanística que, salvo contadas excepciones, se aplica por todos los ayuntamientos.

Iniciada la actividad constructora, sobre todas las adquisiciones de materiales, suministros y servicios, recaerá el IVA, en general al tipo del 16%, y por el empleo de mano de obra se realizará el pago de otros impuestos: las cotizaciones sociales. Finalizada la construcción, la empresa tributará por los beneficios obtenidos en el Impuesto sobre Sociedades o en el IRPF si se tratase de un empresario individual.

Sin embargo, el pago del IAE por realizar la actividad constructora, contrariamente a lo que ocurre para otros bienes de consumo, no faculta al empresario a vender las viviendas al consumidor final. Si así lo hiciese, habría de pagar también por el epígrafe relativo a la promoción de edificaciones.

De modo que la entidad promotora, también sujeta al IVA y a las cotizaciones sociales, satisfará el IAE, resultando elocuente que sólo a ella se le asigne en la norma una tributación especial y singular, con el cobro de una doble cuota: una fija, aunque nada se venda, por el mero hecho de querer vender, y otra variable, en función del número de metros cuadrados vendidos. Además, por el beneficio derivado de ello, el promotor habrá de tributar al Estado por el correspondiente impuesto sobre la renta. Añádase que por cada unidad inmobiliaria transmitida se pagará al municipio el conocido coloquialmente como impuesto de plusvalía, que recae sobre el vendedor según determina la ley, aunque es práctica común repercutirlo al comprador como si éste no tuviera sus propias obligaciones fiscales.

Aludo a éstas: el adquirente de vivienda de nueva construcción soportará el IVA que el promotor le repercutirá a título definitivo. Inherente a esta transmisión se devenga también el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, por el empleo de escrituras públicas, no sólo por la de compra y por la habitual constitución de hipoteca, sino porque el comprador suele también soportar, ya que se lo traslada el promotor, el impuesto por las de obra nueva, división horizontal y demás actos y testimonios si los hubiere. El uso de documentos mercantiles para el pago, tan usual en la práctica, no queda exento del correspondiente pago de impuesto, que, aunque inicialmente inocuo, su tipo del 1% acrecienta notablemente la factura fiscal al persistir, a modo de cascada, en tantos actos sucesivos se realizan.

Junto a tales pagos tributarios, que actúan a modo de cicuta, cuando se trata de la vivienda habitual, se le proporciona al comprador dos píldoras edulcorantes: el tipo de gravamen del IVA, más reducido que el de otros bienes de consumo y la deducción por inversión sobre la cuota del IRPF -actualmente en estado de reflexión y debate-. Conviene recordar que esta ayuda se disfruta por millones de españoles y ha sido un factor determinante para adoptar la decisión de compra que les han endeudado hasta niveles insospechados y sin la que, posiblemente, la adquisición no se haría en muchos casos.

Es realista pensar que si se eliminase con carácter retroactivo daría lugar a graves e indeseables consecuencias; razón por la que, en consonancia con las declaraciones políticas, no creemos que se retrotraiga tal derecho a quienes hoy lo disfrutan. Cosa distinta es que su futura aplicación se apoye en menores tipos desgravatorios, que no se haga con carácter general a todos los compradores ni a todas las categorías de viviendas, en un intento de lograr un mejor destino social al gasto público que representa y de poder desviar hacía el alquiler los fondos sobrantes del recorte, ya que el derecho constitucional a una vivienda digna no exige, exclusivamente, su propiedad ni excluye su uso en arrendamiento.

Hemos comprobado la concurrente y sucesiva fiscalidad que fluye sobre la vivienda, con ocasión de la construcción y adquisición, y nos detenemos en la singularidad de trato que recibe respecto a los demás bienes de consumo: en el IAE, se paga por más epígrafes y con una modalidad doble por la promoción, único caso de entre las más de 800 actividades diferentes que contienen las tarifas; también se paga el Impuesto sobre Construcciones, sin que exista tributo equivalente sobre la fabricación de ningún otro bien, exigiéndose, además, con igual excepcionalidad, la Tasa por Licencia Urbanística. Acción única es también la fiscalidad municipal sobre la plusvalía en la transmisión del suelo, siempre positiva, aunque se hayan tenido pérdidas, y pese a que, la plusvalía total ya es gravada por la Hacienda estatal en la renta, como ejemplos manifiestos de sobreimposición.

Alguien podría pensar que, tras este preámbulo, en el amplio período de endeudamiento y de pagos que espera al comprador, las Haciendas, ya nutridas, iban a propiciar una tregua a modo de samaritanas en el largo camino al calvario por el que ha de transitar el comprador, ya en su nueva condición de usuario y al que se le anuncia el peligro de la supresión desgravatoria. No es así, a lo largo de los años siguientes, se habrá de tributar de forma periódica e instantánea por los más diversos motivos. Pero este es otro cantar, que abordaremos en un próximo artículo.