Gregorio Mayayo

'El euribor es el índice de referencia con mayor riesgo'

Con 65 años recién cumplidos y más de 15 en la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Gregorio Mayayo no deja de repetir que el mercado hipotecario español, pese a ser de los más transparentes y desarrollados de Europa, necesita un nuevo marco legislativo que se adapte a las nuevas demandas. Además, no duda en arremeter contra quienes alientan la contratación de préstamos a tipo variable sin tener en cuenta criterios objetivos.

Pregunta. ¿Son razonables las advertencias de la OCDE sobre la posibilidad de un descenso brusco del precio de la vivienda a medio plazo?

Respuesta. El analista encargado del informe ha reconocido que quiso decir que los precios no pueden seguir creciendo a ritmos del 17%. Si es así estamos de acuerdo. Hasta ahora, la mejora de las condiciones financieras ha absorbido el alza de precios. Lo razonable sería que en 2005 se estabilizaran. A esto tendrá que contribuir la política de vivienda del Gobierno. Con un problema de alquiler como tiene España y sin alternativas, pensar que los precios pueden desplomarse es descabellado.

'Son necesarios productos que permitan beneficiarse del valor de la vivienda'

P. ¿El Ministerio de la Vivienda puede ayudar a estabilizar los precios?

R. Las políticas de vivienda pretenden lograr la estabilidad en los mercados y la accesibilidad de la población. Su éxito o fracaso depende de las medidas que se tomen. Hay que recibir al Ministerio con un amplio margen de confianza.

P. æscaron;ltimamente muchas entidades han entrado en el negocio del mercado del alquiler, sobre todo enfocado a las capas que tienen menos acceso. ¿Significa esto que creen que el negocio hipotecario está agotado?

R. No, desde finales de los ochenta estamos denunciando en la AHE que el primer defecto estructural del mercado de la vivienda en España es la falta de una oferta de alquiler. Para que el mercado se desarrolle sin tensiones es necesario que entorno a un tercio del parque inmobiliario esté ofrecido en alquiler, y en España no llega al 6%. El sistema financiero es consciente de que hay una carestía. Sin ser una ONG, tiene la responsabilidad de contribuir al crecimiento de los mercados y cubrir las necesidades de la población.

P. En pocos años, las condiciones de los préstamos se han flexibilizado de forma impresionante. ¿Hay margen para seguir mejorando?

R. Necesitamos un nuevo marco para afrontar exigencias distintas. Por ejemplo, el mercado de la vivienda en alquiler requerirá de préstamos distintos que financien estas inversiones. Lo mismo sucede con el de residencias estables que tienen muchos extranjeros. Esta demanda necesitará productos distintos.

P. ¿En qué productos piensa?

R. En préstamos que se adapten a las necesidades de los ciudadanos. La población está alargando la vida y muchas personas a los 50 años tienen una casa desproporcionada para sus necesidades y preferirían una más adecuada, con menos barreras y más servicios. Son necesarios productos que permitan beneficiarse del valor de la vivienda, sobre todo cuando no cabe esperar demasiado del desarrollo de las pensiones.

P. Por lo general, cuando se contrata un crédito se atiende al tipo de interés que se aplica a corto plazo ¿qué criterios habría que tener en cuenta?

R. Dar consejos en operaciones de riesgo con dinero del otro es un disparate, pero el primero sería que se endeuden lo menos posible. El segundo, es que hay que estudiar todas las ofertas del mercado. Es difícil, pero hay que comparar calidad-precio y contratar el producto que se adapte a sus necesidades. En unos casos será fijo, en otros variable. Hay que considerar qué tipo de cuota y de riesgo se quiere asumir y saber que todo valor añadido incorpora un coste.

P. Menos del 3% de las hipotecas que se firman en España son a tipo fijo. ¿Qué alicientes se necesitan para que la gente contrate estos préstamos?

R. Como consecuencia del marco normativo que regula el mercado hipotecario español, la contratación a tipo variable es muy elevada y la exposición de los deudores al riesgo de interés es una de las mayores de Europa. El exceso de rigidez normativa ha convertido al euribor en referencia fundamental, siendo uno de los índices con mayor riesgo ya que introduce una gran volatilidad en el mercado. La senda decreciente de los tipos ha fomentado aún más la contratación de préstamos a tipo variable y ha disparado los precios de la vivienda por la excesiva demanda. Probablemente nuestra economía ha necesitado de tipos más elevados para contener este alza de precios, sin embargo, la política monetaria la dicta el BCE y sus medidas no siempre son favorables para todas las economías. El marco normativo debería posibilitar que los que están atrapados en hipotecas variables puedan sustituir ese producto por otro que se adapte a sus necesidades.

P. ¿La Ley de Subrogación no basta?

R. No ayuda. La ley fue un mal diseño que se aprobó por razones políticas. Por una parte ha supuesto la práctica desaparición de los préstamos a tipo fijo, que pasaron del 79% al 2%, debido al establecimiento de límites en las comisiones por amortización anticipada. Por otra parte, establece una barrera a la entrada de operadores extranjeros y a los productos que éstos pudieran ofrecer en nuestro mercado. Sin duda, algunos aspectos de esta ley han sido muy negativos para los consumidores.

P. ¿Qué efectos tendría una subida de los tipos de interés teniendo en cuenta el nivel de endeudamiento de las familias españolas?

R. Se dice que los españoles cada vez pagan más por amortizar el crédito de su vivienda y no es del todo real. En este momento hay seis millones de españoles que tienen una hipoteca y una gran parte paga menos que cuando la contrató. Para los que firmaron su préstamo hace más de dos años, una subida de uno o 1,5 puntos en los tipos sería perfectamente asumible, y los que lo suscribieron antes, aún podrían asumir una mayor alza. Además, no parece probable que el precio del dinero se encarezca mucho a medio plazo, al menos no más allá del 3,5%. Y esta variación sería digerible para el mercado.