Los bancos podrán reclamar a Fadesa el pago anticipado de deudas
La salida a Bolsa de Fadesa activará cláusulas que permitirán a los bancos acreedores de la inmobiliaria exigir una devolución anticipada de préstamos, según advierte la compañía en la documentación entregada a la CNMV.
Fadesa incluye la advertencia sobre las cláusulas crediticias entre los riesgos asociados a la estructura de su accionariado. La empresa tenía a cierre de 2003 una deuda con entidades de crédito por importe de 680,3 millones de euros, según el folleto registrado en la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
La mayor parte de esa deuda tiene vencimiento a corto plazo, pero además, la compañía advierte de que determinados contratos de crédito incluyen cláusulas de cambio de control o de estructura accionarial que permiten a las entidades acreditantes solicitar el reembolso anticipado en ciertos supuestos.
Entre esos supuestos está el caso de que la participación en Fadesa de su presidente Manuel Jove Capellán descendiera del 50,1% o el de que se produzca un cambio en la estructura de su accionariado superior a determinados porcentajes. En algún caso, ese porcentaje es del 5%, con lo que las citadas cláusulas se activarán tras la oferta pública de venta (OPV) con la que sale a Bolsa la inmobiliaria.
La CNMV no ha exigido a Fadesa que aclare qué parte de su deuda puede verse afectada por esas cláusulas y la empresa señaló ayer a este diario que no puede facilitar más información que la contenida en el folleto de salida a Bolsa.
Lo que sí dice Fadesa es que 'la sociedad no ha recibido ninguna comunicación o indicación de ninguna de las entidades financieras acreditantes que revele la intención de solicitar ningún reembolso anticipado', pero tampoco se indica que haya garantías de lo contrario.
Parte de las cláusulas no se activarán mientras Manuel Jove siga teniendo la mayoría del capital. En ese sentido, el presidente de Fadesa ha asumido un compromiso de no transmisión de acciones (lock up) durante un período de 365 días desde la admisión en Bolsa de las acciones de Fadesa, en virtud del cual no puede reducir su participación accionarial en la Sociedad por debajo del 50,1%.
Los 680,3 millones de euros de deuda bancaria son sólo una parte de los 1.449,4 millones de deuda total con acreedores que tenía Fadesa al cierre de 2003
Fadesa utiliza diversas fuentes de financiación según la promoción de que se trate. Usa principalmente préstamos hipotecarios, otras modalidades de financiación bancaria, anticipos de clientes y recursos internos.
Cuando se trata de compra de suelo, en la mayoría de los casos, se entrega una cantidad aproximada del 10% al 25% del precio total a la firma del contrato de compraventa, quedando aplazado el resto del precio en función del cumplimiento de una serie de hitos urbanísticos derivados del desarrollo del suelo adquirido que permiten la construcción y comercialización de la promoción, según explica la empresa. En garantía de pago del precio aplazado habitualmente se entregan avales bancarios a los proveedores de suelo.
En cuanto a la construcción de las viviendas, Fadesa acude normalmente a la financiación a través de préstamos hipotecarios, que cubren normalmente el 80% del precio estimado de venta de las viviendas que forman una promoción. El otro 20% lo cubren los anticipos de clientes.
La disposición del principal de los préstamos se efectúa generalmente de la siguiente manera: el 20% a la formalización del préstamo, el 65% por certificaciones de obra emitidas en proporción a la obra ejecutada, el 10% contra la presentación de contratos privados de compraventa y el 5% al otorgamiento de escrituras públicas de compraventa. Aunque las condiciones varían, en la mayoría de casos se pacta un período de carencia de 36 meses desde la firma del préstamo hipotecario, de manera que en ese período sólo se pagarán intereses por las cantidades dispuestas.
Las cifras
3,7 millones cobró el consejo de Fadesa por todos los conceptos en 2003, frente a los 1,97 millones de 2002 y los 997.680 euros de 2001.680,3 millardos de euros sumaba la deuda total con acreedores de Fadesa al cierre del pasado ejercicio. 1,44 millones de euros es la deuda que Fadesa tenía con entidades de crédito en 2003.