Los recursos judiciales provocan la paralización de miles de promociones
Los recursos judiciales contra planes urbanísticos se han convertido en una fuente de inseguridad jurídica para los promotores inmobiliarios, que ven paralizadas muchas obras hasta que llegue una sentencia firme. El sector reclama mayor agilidad judicial y una actuación correcta por parte de los ayuntamientos.
El Real Madrid ha obtenido esta semana la licencia para empezar a construir su nueva ciudad deportiva en Valdebebas (en el este de Madrid), 120 hectáreas en una zona que se empezó a desarrollar dentro del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1997. El proyecto tiene ante sí un problema jurídico. Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia, que a su vez está recurrida ante el Supremo, anula 28 desarrollos urbanísticos, entre ellos éste, por considerar esa zona suelo no urbanizable de especial protección.
Este caso no es una excepción. Todo lo contrario. Miles de promociones inmobiliarias se encuentran igualmente condicionadas por sentencias, recurridas posteriormente, que anulan total o parcialmente planes urbanísticos.
Uno de los casos más sangrantes es el de Marbella. En la actualidad, tiene pendientes más de 600 demoliciones desde la época en la que Jesús Gil era alcalde.
El problema de fondo es que los sucesivos recursos pueden alargar el fallo definitivo mucho tiempo. Los temas de urbanismo tardan en resolverse en el Supremo entre dos y cuatro años, con el consiguiente efecto sobre los propietarios del suelo.
Los promotores se quejan de la inseguridad jurídica y económica que esto supone. 'Aunque el fallo sea finalmente favorable al primer plan urbanístico, la estructura del negocio cambia totalmente', asegura José Manuel Galindo, secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). 'Mientras no haya una sentencia en firme, caminamos sobre la cuerda floja. Si no se actúa rápido, pueden incluso encarecerse las viviendas, porque el suelo es escaso', dice.
Sin embargo, los propietarios del suelo se niegan a que esa inseguridad paralice eternamente el negocio. Por eso existen varios trucos para lograr llevar adelante la promoción. Uno de ellos consiste en comenzar a construir cuanto antes para consolidar derechos, ya que los jueces no suelen decretar la ejecución provisional de la sentencia.
Así, cuando llegue el fallo definitivo, los edificios ya estarán construidos y será muy difícil que el juez ordene demoler decenas de viviendas.
Otra vía para escapar del laberinto jurídico es, según explican algunos expertos consultados, esperar a que cambie el signo político del ayuntamiento y promover un nuevo cambio del plan de urbanismo.
Modificaciones de moda
'Las modificaciones de los PGOU al llegar un nuevo partido al ayuntamiento están cada vez más de moda', afirma Leopoldo Arnaiz, director general de Arnaiz Consultores, especializados en derecho urbanístico. 'Es fruto de la confrontación política, pues muchas veces el ayuntamiento de turno actúa de forma irresponsable', remacha.
Arnaiz cree que la solución está en exigir una correcta actuación pública, tanto de los ayuntamientos como de las comisiones de urbanismo. 'Una vez que ha intervenido la autoridad judicial suelen comenzar las situaciones de inseguridad, lo que no es beneficioso para nadie', remarca .
Los expertos coinciden en que tras una sentencia desfavorable, lo habitual es que no se ordene la demolición del proyecto ya puesto en pie.
'A veces, las decisiones judiciales llegan en momentos en los que su aplicación tiene un mayor coste social que lo que se proponía subsanar', opina Galindo.
Seis puntos calientes a la espera de un fallo
Madrid El PSOE recurrió el PGOU de 1997 y el juez anuló 28 desarrollos urbanísticos. El fallo definitivo del Supremo tardará aún tres años. La construcción en alguna de las zonas ha comenzado.Marbella Desde 1995, la Junta de Andalucía ha recurrido casi 300 licencias contrarias a la normativa urbanística. Las sucesivas modificaciones del PGOU hechas por el ex alcalde Jesús Gil también están impugnadas.Valladolid El Ayuntamiento de Valladolid modificó en agosto de 2003 el PGOU para recalificar 34 millones de metros cuadrados de suelo rústico, donde se prevé la construcción de hasta 175.000 nuevas viviendas. Diversas asociaciones han recurrido el plan ante los tribunales.Sevilla y Cádiz Las dos ciudades andaluzas se encuentran en plena elaboración de nuevos planes de ordenación urbana. En ambos tienen prioridad la recalificación de terrenos para la construcción de viviendas. Diversas asociaciones han anunciado recursos.Cantabria Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia limitó el nivel de edificabilidad en las antiguas marismas de Morero (Cantabria) en un 35%. La sentencia está recurrida ante el Supremo.