Sector público y alquileres
Para solucionar el problema de la vivienda en España no es razonable que la Administración incentive la adquisición, sostiene el autor, quien propone la creación de un organismo gestor de casas en alquiler y explica cómo financiarlo
Parte del interesante debate sobre los Presupuestos del Estado para 2004 se ha centrado en la denominada burbuja inmobiliaria, con el ministro de Hacienda argumentando que la buena marcha de la economía estaba detrás del incremento de los precios de los inmuebles y el jefe de la oposición subrayando las dificultades que dicho aumento supone para un sector importante de la población y la necesidad de afrontar el problema.
Entre 1997 y 2002, el precio medio de las viviendas tasadas en España creció un 78% en términos acumulados y, en el primer trimestre de este año, el incremento interanual superaba el 17%. Si en 1996 una vivienda media tenía un precio equivalente a cuatro veces el salario medio, esta ratio se sitúa en la actualidad en 7,4.
Una entidad gestora de viviendas en alquiler, pública o mixta, puede financiarse mediante la titulización de sus ingresos
Sin duda hay múltiples elementos que explican este desajuste entre la oferta y la demanda de viviendas en un país en el que este año se construirán 600.000, más que Alemania y Francia conjuntamente. El impresionante descenso de los tipos de interés, el aumento consistente de la renta y del empleo, la mayor accesibilidad a los préstamos por una notable competencia en el sector financiero, la caída de la rentabilidad de activos alternativos (Bolsas), la demanda de no residentes, los problemas con la política de suelo y, posiblemente, los comportamientos anticompetitivos se han conjugado en pocos años para ofrecernos el conocido resultado.
Parece claro, a tenor de algunos estudios publicados recientemente, que el actual nivel de precios se desvía significativamente de lo que podría entenderse como un nivel de equilibrio de largo plazo en el que se consideren todos los factores y shocks anteriormente aludidos. Parece claro también que nadie desea un descenso rápido y prolongado de los precios de los inmuebles: ni las familias propietarias, que han visto aumentar de forma considerable el valor de su patrimonio, ni las entidades financieras, que utilizan los inmuebles como colateral de sus préstamos, ni el Gobierno ni la oposición por razones obvias.
En un país en el que el 80% de la vivienda es de propiedad y en el que se ha observado el crecimiento de precios de los últimos años, no sería razonable que la política desde el sector público incidiera en los incentivos a la adquisición de la misma, como todavía proponen algunos. Las subvenciones y desgravaciones, directas o indirectas, acaban trasladándose a los precios finales al ser internalizadas por los agentes en un mercado donde la oferta total es relativamente rígida a corto y medio plazo, a pesar incluso del aumento en el número de viviendas construidas. Más bien, aparte de una prudente política de vivienda de protección oficial, desde el sector público parecerían razonables medidas que incidieran en una vía alternativa de acceso a la vivienda: el alquiler.
Una política de fomento del alquiler genera externalidades claramente positivas, puesto que permite un acceso más económico a la vivienda y facilita la movilidad geográfica. Una posibilidad para dinamizar este mercado, aparte de reforzar la seguridad jurídica de los arrendatarios, podría pasar por la constitución de una entidad (pública o mixta) especializada en la adquisición de viviendas para su posterior alquiler. Este organismo se convertiría en un verdadero 'gestor' y especialista en alquileres y podría alcanzar, con la participación de diversos municipios, una suficiente diversificación territorial, lo que eliminaría riesgos de concentración. Podría especializarse en viviendas de tamaño relativamente pequeño, enfocadas a aquellos colectivos con mayores dificultades de acceso (jóvenes, inmigrantes, familias monoparentales...) y podría incorporar a su gestión alquileres de otros propietarios a los que ofrecería mayor seguridad jurídica o aval y su capacidad de gestión.
Una alternativa para la financiación de esta entidad, que necesitaría un volumen creciente de recursos a medida que gestionara más viviendas, sería la titulización de los ingresos por alquileres agrupados convenientemente, de igual forma que las entidades financieras que necesitan recursos agrupan hipotecas, las transforman en títulos homogéneos que respondan a las necesidades de los inversores y las colocan en los mercados financieros. La capacidad de apalancamiento y de transformación de los flujos en títulos y su respaldo público diferenciarían esta entidad de los fondos de inversión inmobiliarios existentes.