Vivienda y estabilidad financiera
Los precios de las viviendas han subido de forma significativa en España los últimos dos años y sobre ello han alertado los medios de comunicación, los servicios de estudios, los organismos internacionales y el Banco de España. El temor a que exista una sobrevaloración y se pueda producir una corrección súbita es un argumento en todos los análisis. El riesgo se extendería a las familias, que verían destruirse la principal materialización de su riqueza; a las constructoras y promotoras, que pueden haber basado sus planes de actividad en unas expectativas de precios distorsionadas, y a las instituciones financieras, que se han comprometido en créditos hipotecarios que pueden transformarse en impagados.
El FMI, junto con el Banco de Pagos de Basilea, celebró ayer y anteayer unas pioneras jornadas sobre Indicadores de propiedad inmobiliaria y estabilidad financiera. Una parte principal del programa se refirió a la metodología de la recopilación de datos de precios inmobiliarios y su análisis, identificando cuestiones que merezcan un mayor estudio.
Precisamente la variación de los precios de los activos, en general es de importancia crucial para la estabilidad financiera. En el caso de los activos inmobiliarios, su importancia radica tanto por la exposición a ese sector por parte de los ahorradores como por las repercusiones de variaciones en los precios.
Las variaciones en los precios pueden reflejar la inelasticidad de la oferta (con influencia de la regulación), pero además se debe destacar la incidencia sobre los mismos del crédito financiero. La exposición al riesgo inmobiliario está generalizada en la sociedad, dada, por un lado, la elevada proporción de la riqueza familiar en esos activos y, por otro lado, las distintas vías de exposición financiera a través del crédito al sector de la construcción o a la compra de vivienda.
En los momentos alcistas, la propiedad inmobiliaria puede utilizarse como garantía en extensiones de crédito para otros usos, pero en los bajistas, esa exposición puede agravar el deterioro económico y financiero. De ahí deriva el interés de los organismos internacionales por obtener series de precios inmobiliarios, que formarían parte de indicadores de solvencia financiera.
La política monetaria tiene como objetivo la estabilidad financiera, más allá del control de la inflación. La creciente importancia de los mercados de capitales en la financiación empresarial, y la materialización del ahorro familiar en activos diferentes a los depósitos, complican la política monetaria y reducen la efectividad de las actuaciones de los bancos centrales. Tanto la volatilidad de esos precios como su distorsión deben ser vigilados por las autoridades monetarias. Son cuestiones a estudiar tanto la identificación de cuándo variaciones en esos precios son sintomáticas de desequilibrios, como cuándo y cómo se podría desencadenar su corrección.
Precisamente en un entorno como el actual, de inflación moderada, la atención debe ponerse en los posibles desajustes de los activos y en anticipar los efectos que causaría su corrección, en especial si se produjese de forma súbita. Ya hemos sufrido correcciones de cotizaciones de valores, pero el efecto en el caso de activos inmobiliarios podría ser mayor.
Economista