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Análisis

El Banco de España calcula que la vivienda está sobrevalorada un 20%

La agria polémica por el incremento desmesurado del precio de la vivienda suma y sigue. Poco después de los informes de las sociedades de tasación, avalados por el propio Ministerio de Fomento, en el que, trimestre tras trimestre, ofrecen datos con incrementos de dos dígitos en el precio de los inmuebles, ahora se ha sumado el propio Banco de España.

La autoridad monetaria que dirige Jaime Caruana acaba de elaborar un estudio sobre la evolución del precio de los inmuebles y su repercusión en la economía. El análisis es muy pertinente dado el peso que tiene la financiación de la vivienda en la economía familiar.

La entidad reconoce que los precios reales de la vivienda se han duplicado en los últimos 25 años, al tiempo que su ratio sobre la renta media de los hogares ha registrado aumentos notables y se encuentra entre las más altas de los países desarrollados. Entre 1997 y 2002, el precio medio de la vivienda ha crecido un 78% en términos acumulados. Y en los últimos 12 meses, un 17,5%, 'sin que se muestren signos de que dicho crecimiento se esté moderando'. Ante tal situación, el Banco de España se pregunta si el nivel de precios actual es el adecuado o se está llegando a lo que vulgarmente se denomina 'burbuja inmobiliaria'.

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¦bull; CLAVES: Burbuja inmobiliaria

Entre los años 1997 y 2002, el precio medio de los inmuebles urbanos ha crecido un 78% en términos acumulados

Tras un análisis econométrico complejo en el que conjuga diferentes variables que han influido en el precio de venta final en los últimos 25 años (renta disponible del consumidor, evolución de los tipos de interés, rentabilidad de la Bolsa, etc.), llega a conclusiones relevantes.

Durante la segunda mitad de los noventa 'se dio una cierta infravaloración de los activos, resultante de una excesiva corrección de su valor a partir de 1991'. Sin embargo, dicha infravaloración 'ha resultado más que compensada' por los fuertes crecimientos acumulados hacia el final de la década, de forma que actualmente los precios 'se sitúan por encima de su nivel de equilibrio a largo plazo'. La entidad considera que 'la sobrevaluación podría oscilar, según los casos, entre un 8% y un 20%'.

En plena burbuja

¿Eso significa que estamos ante una auténtica burbuja? El Banco de España matiza en todo momento. Por un lado, indica que la sobrevaloración actual es 'compatible', en líneas generales, con la dinámica habitual de ajuste en este mercado. Cabe esperar una reconducción previsiblemente gradual de las tasas de crecimiento hacia registros más acordes de sus fundamentos a largo plazo.

Pero, por otra parte, advierte muy seriamente de que cuanto más tiempo transcurra sin que esa convergencia se inicie, 'mayor será el riesgo de que el ajuste necesario termine produciéndose de una manera más brusca de lo deseable'.

Precisamente de ese riesgo de pinchazo de la burbuja es del que llevan advirtiendo hace varios meses las organizaciones de consumidores, partidos políticos y analistas.

De momento, quienes está haciendo su agosto en el amplio negocio del ladrillo, aparte de las constructoras y promotoras, son las sociedades de tasación inmobiliarias.

Estas entidades efectuaron el pasado año 1,2 millones de tasaciones por valor de 348 millones de euros, lo que supone un incremento del 26% respecto al ejercicio anterior.

Casi en su totalidad, las tasaciones se circunscribieron a inmuebles con garantía hipotecaria. El retroceso experimentado por el tamaño medio de la vivienda (que disminuyó un 5,5%) determinó que el importe medio de tasación por vivienda creciera el 15%.

La valoración media del metro cuadrado de las viviendas superó los 1.160 euros, lo que supone un crecimiento del 22% interanual, confirmando la tendencia de los últimos años. Lo peor es que las tasadoras avisan que está situación va a continuar, sin que, por el momento, se vea el final del túnel.

Aspectos Clave

Barcelona penalizará los pisos sin habitarEl Ayuntamiento de Barcelona incluirá en las ordenanzas municipales de 2004 un recargo del 50% en el impuesto de bienes inmuebles (IBI) para los propietarios de pisos desocupados, con el objetivo de incentivarles a ponerlos en el mercado en régimen de alquiler. La aplicación del gravamen está pendiente de que el Gobierno central elabore el reglamento de la nueva Ley de Haciendas Locales. Se estima que en Barcelona existen unos 25.000 pisos deshabitados.La vivienda protegida, una exigua ofertaMientras el precio de la vivienda libre se dispara por momentos, la oferta de pisos de protección oficial sigue siendo muy exigua.El Ministerio de Fomento ha financiado hasta el 30 de septiembre 54.416 actuaciones de vivienda protegida dentro de su plan cuatrienal (2002-2005). Del total, sólo 2.807 se refieren a alquiler. Galicia y la Comunidad Valenciana han superado ya los objetivos marcados. Y Andalucía ha cubierto su cupo en un 94%.El precio no es tan alto, según los promotoresNo todo el mundo cree que el precio de la vivienda sea desmesurado. El vicepresidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) , Apolinar Cuesta, rechazó ayer que existiera una burbuja inmobiliaria. 'No hay stock y continúa la demanda, lo que indica que lo que se produce se vende, y por tanto no se puede hablar de burbuja', señaló. Cuesta denunció lo que considera una cierta 'intoxicación' de los medios de comunicación, que afecta al sector.

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