Impuestos

Los peligros de tener la segunda vivienda fuera de España

Se vende casa unifamiliar en Mesinia (Grecia), 110 metros cuadrados más jardín por 97.000 euros'. 'Se vende riad en Essaouira (Marruecos) de 200 metros cuadrados, con vistas al mar por 220.000 euros'. Ofertas como estas son una rareza en los anuncios por palabras en España. Pero si este año, de vacaciones por la costa europea, le echa el ojo a una bonita villa, piénselo dos veces antes de decir no. El único requisito es informar de la operación a la Dirección General de Transacciones Exteriores. Y, desde el punto de vista fiscal, que la segunda residencia esté en España o en el extranjero es indiferente, aunque con matices.

Para un residente, la mera posesión de un inmueble en España significa tener que pagar el impuesto sobre el patrimonio. Además, están los impuestos locales como el IBI y, por supuesto, los tributos que gravan la compra de la casa. Cuando decida vender la propiedad, la ganancia se declara en el IRPF.

Si en lugar de en España, la segunda residencia es una bonita villa en Saint Tropez (Francia), también se debe pagar en España el impuesto sobre el patrimonio y por la venta de este inmueble la ganancia tributa en el IRPF.

Ahora bien, el Estado francés también querrá sus impuestos. Y los hay tanto por la compra (incluidos derechos de registro) como por la simple propiedad (se paga un impuesto local semejante al IBI). Si además se quiere hacer obras de reforma, se pagará un IVA del 5%.

Doble imposición

Cuando el inmueble en el extranjero se venda, la ganancia estará sometida a un impuesto en el país donde se sitúe. De esta forma, comprar una casa en Francia, o en otros países con tributación similar, puede suponer pagar impuestos fuera y dentro de España. Para paliar este exceso de gravamen se aplican las normas que evitan la doble imposición.

En el impuesto sobre el patrimonio español es posible deducir la menor de dos cantidades: o el tributo efectivamente satisfecho en el extranjero o lo que resulte de aplicar el tipo medio efectivo del impuesto al valor del inmueble gravado en el extranjero.

El problema de este sistema es que cada vez quedan menos países con un impuesto semejante al del patrimonio. Así que poco habrá que deducir. Esto no es sinónimo de nula tributación. Por ejemplo, en Grecia existe un impuesto dedicado a gravar las residencias temporales usadas para estancias cortas. Y en Alemania hay un impuesto que recae sobre las residencias secundarias. En cuanto al gravamen extranjero de la plusvalía por la venta de la casa, también podrá deducirse del IRPF español.

Británicos y alemanes en la Costa del Sol

El turismo residencial, el del viajero que prefiere comprar casa a ir de hotel en hotel, crece en España a un buen ritmo. Según los expertos del sector, unas 800.000 familias extranjeras, principalmente británicas y alemanas, comprarán una casa en España en los próximos cinco años.

Si estos turistas terminan fijando en España su residencia, para los impuestos serán residentes y tributarán en igualdad con otros residentes. Si sólo están de vacaciones, harán frente a sus impuestos en España como no residentes. Esto significa que, cada año tendrán que pagar el 25% de la cantidad que resulte de aplicar entre un 1% y un 2% al valor catastral de su casa.

Asimismo deberán pagar el impuesto sobre el patrimonio, sin derecho a mínimo exento alguno. A diferencia de lo que ocurre con los residentes, que con un patrimonio inferior a los 108.182,18 euros no deben declarar. Al vender el inmueble, el comprador debe retener el 5% del precio que pague al vendedor no residente. Por la ganancia obtenida con la venta tendrá que pagar el 35% de impuestos. Este régimen, que implica una mayor tributación para el residente frente al resto, está en el punto de mira de la Unión Europea por posible discriminación.