Por qué la vivienda es cara
Todo el mundo sabe que el encarecimiento del precio de la vivienda se debe, fundamentalmente, al costo del suelo. Pero hay otros factores que inciden de forma importante en la formación del precio, honorarios, gastos e impuestos, todos ellos bien conocidos. Hay otros costes poco conocidos que se pueden calificar de impuestos encubiertos, que efectivamente lo son aunque no lo parecen, además de los costes derivados de condicionantes edificatorios inútiles.
El suelo, a pesar de ser un bien abundante -podríamos decir que en España es ilimitado-, no es disponible más que en muy poca cantidad para construir viviendas. Porque, por una parte, requiere que esté calificado como de posible edificación. Luego se exigen unos procedimientos engorrosos, complicados y extraordinariamente lentos (años, en plural) para que pueda entrar en el mercado de construcción. Con lo que el suelo disponible de forma inmediata, o casi, para su construcción es poco. De aquí que algo abundante, la tierra, se transforma en escaso, el suelo. A lo que hay que añadir una consecuencia, y es que el precio del suelo bien situado contagia su valor situacional al resto del suelo.
Me explico, un solar céntrico tiene un plus de valor -ahorro razonamientos- y se encuentra en un mercado de oferta cerrada (hay el que hay). El suelo, digamos, de la siguiente clase tomará su precio por referencia al de primera clase y así sucesivamente. Lo que se ha visto favorecido en los últimos años por la drástica reducción de los tipos de interés: con la misma cantidad al mes se puede comprar una vivienda más cara. Se podría argumentar que el precio en cada caso y según la clase de suelo se determina por la oferta y la demanda. Pero no es cierto. La oferta es rígida a la bajada de precio. El propietario de suelo no lo necesita para vivir, al no generar ninguna renta (salvo la agropecuaria, encima incrementada artificialmente vía PAC), luego sólo lo venderá si le dan lo que él pide, pudiendo esperar indefinidamente a la obtención del precio reclamado.
Vamos a los otros factores que incrementan el precio de la vivienda y que antes he llamado impuestos encubiertos. El primero es el derivado de la cesión gratuita a los ayuntamientos del 10% del suelo urbanizado (puede variar por comunidades autónomas). En los nuevos desarrollos de suelo, el ayuntamiento de turno puede vender este suelo o destinarlo a construcción de viviendas de bajo precio, en cualquier caso el rendimiento de la cesión gratuita lo incorpora a su acción pública, ya fuere dentro de su propio presupuesto (si vende) o extrapresupuestariamente (si destina el suelo a subvencionar directamente el precio de las viviendas que sobre tal suelo cedido se construirán), el coste de esa cesión gratuita de suelo y su coste de urbanización habrá de recaer en los compradores del resto de las viviendas. Luego están contribuyendo al sostenimiento del gasto público, luego es un impuesto, por muy en especie que sea.
Acontinuación se encuentran los requerimientos en la edificación en beneficio de un grupo de personas, básicamente los discapacitados físicos locomotores (por cierto, he sido incapaz de saber cuántos hay en España, ya que la estadística al uso en la Base Estatal de Discapacitados no contempla la actividad social para la que no se es capaz). Tales requerimientos exigen la adaptación de las construcciones para que sean accesibles por todo el mundo. Desde un punto de vista de acción social pública es impecable que se haga. Pero quién lo paga, los compradores de viviendas del edificio en cuestión. Luego se está contribuyendo al gasto público, luego estamos en presencia de un impuesto.
Por último están las permanentes innovaciones técnicas en la edificación, ya fueren de prevención de incendios, instalaciones eléctricas, instalaciones térmicas, de aparatos elevadores (vulgo ascensores) o de lo que sea. Que usualmente se aplica a la nueva construcción, pero no a la vieja, con el consiguiente incremento de costes y con una utilidad muchísimo más que dudosa en su efectividad práctica.
Estas nuevas exigencias constructivas -las anteriores y las relativas a la accesibilidad- suponen siempre mayor coste de la edificación y, por tanto, del precio de venta. Lo que significa que el incremento de precio se extiende inmediatamente a los edificios construidos cuando no eran exigibles esos condicionantes técnicos, ya que el usuario de la vivienda no valora en absoluto las mejoras preventivas o de accesibilidad.