Burbujas financieras e inmobiliarias
El auge inmobiliario que vivimos es debido en buena parte a los tipos de interés tan bajos, pero también como inversión alternativa (activo refugio) frente a los mercados financieros.
De hecho, los encargados de política monetaria son contrarios a los tipos de interés bajos a corto plazo porque, además de generar la denominada trampa de la liquidez, alimentan burbujas especulativas. Otros expertos afirman que en periodos de Bolsas bajistas los tipos bajos amortiguan la caída de la demanda interna y empujan el consumo a través de la refinanciación de las hipotecas.
Las actividades de construcción y compraventa de viviendas tienen una incidencia social muy destacada en el clima económico del país. Sea por las dificultades de acceso a la vivienda, experimentadas por amplios segmentos populares, o por el hecho de ser, actualmente, el principal foco de atracción de inversiones especulativas para la clase media, en detrimento de otras formas de inversión.
Esta especulación se comparte, en ocasiones, por las empresas constructoras e inmobiliarias que utilizan -espuriamente- una Ley del Suelo que debería actualizarse de forma equilibrada y coherente. Y esta especulación se alimenta desde las entidades financieras mediante la flexibilización de las hipotecas, concediendo hasta el 100% del importe del inmueble y alargamientos en sus plazos e importes; carteras que después titulizan para externalizar riesgos y aligerar balances.
Al final del recorrido, el aumento de los precios produce un efecto riqueza en los hogares que tienen viviendas en propiedad (que son mayoría), lo que contribuye a aumentar el consumo y reducir el ahorro familiar. Este efecto es similar al de los auges bursátiles, pero sus consecuencias asimétricas son incluso mayores para las economías familiares.
Las razones por las que los precios de los inmuebles tienen más influencia sobre la demanda interna de las economías que los mercados financieros son que numerosas inversiones mobiliarias están contenidas en planes a muy largo plazo, protegidas fiscalmente, más ilíquidas. O porque el inversor no está tan al tanto del efecto riqueza bursátil como del inmobiliario.
A lo largo de los noventa se tendía a justificar el tamaño excesivo de nuestro sector inmobiliario -con relación al del resto de países europeos- basándose en nuestro mayor ritmo de crecimiento demográfico, rápidos cambios estructurales, grandes flujos migratorios o el fenómeno turístico. Los expertos consideraban que estos factores, a excepción del turismo, serían cada vez menos relevantes. No ha sido así: la inmigración generada por la creación de empleo y la inmigración de jubilados europeos han roto los pronósticos.
Pero hablar de mercado inmobiliario es hablar de un conjunto de actividades amplio y heterogéneo. Dentro de esta denominación miscelánea caen objetos de intercambio tan dispares como la vivienda habitual, la segunda residencia, las oficinas, la edificación de uso industrial y terciario, las superficies comerciales y de gran distribución y la edificación recreativa y de ocio. Cada una de estas categorías tiene un proceso productivo, unas técnicas de comercialización y un ciclo económico diferentes entre sí.
La ilustre desconocida del sector inmobiliario continúa siendo la demanda. La literatura especializada para la demanda de viviendas de residencia habitual diferencia entre dos conceptos: la demanda potencial y la efectiva. La primera, afecta a factores demográficos, movimientos migratorios y ritmo de creación de hogares. La segunda, a factores económicos tales como el nivel de renta, el coste del uso de la vivienda o la tasa de desempleo juvenil. La demanda potencial determina la evolución a largo plazo del sector, mientras que la demanda efectiva es la responsable de su perfil cíclico a corto y medio plazo.
En cambio, la demanda de vivienda para segunda residencia está básicamente influida por la evolución de la renta disponible, tipos de interés a corto plazo y el tratamiento fiscal.
En España, este segmento de la demanda ha sido, tradicionalmente, muy relevante y ha crecido en consonancia con la UE, agudizado por la especialización de la zona costera mediterránea como microclima idóneo para ejercer de hábitat residencial de ciudadanos centroeuropeos. Según datos del último censo de 2001, en la última década se han construido en España casi 400.000 segundas viviendas, más del 16% del total del parque de nueva construcción para dicho periodo.
Ahora bien, en coyunturas macroeconómicas como la actual, con incertidumbre global y los mercados de capitales indefinidos, parece claro el carácter de inversión-refugio de la opción inmobiliaria. De ahí el elevado porcentaje existente de segundas viviendas desocupadas.
En cualquier caso se detecta la reducción de la demanda de primera residencia por la combinación de un creciente esfuerzo financiero de acceso a la vivienda con una coyuntura económica delicada. La incertidumbre se centra en la duración del actual boom inmobiliario, y de corregirse, en si el aterrizaje será o no suave. Las burbujas inmobiliarias, como las financieras, son cíclicas, también llegan a su fin, porque los inmuebles también bajan de precio o se mantienen en los precios de partida, actuando como falsa moneda. Resulta falsa para el último que se queda con ella, por no encontrar quien la acepte.
Llegará un momento en el que los compradores dejen de financiar las nuevas construcciones, actuando de bancos para las constructoras; momento en el que la burbuja, con precios ya ralentizados y después estancados, pasará a ser un búnker sin salida fácil (por no estar diversificado).
Entonces nos daremos cuenta de que la gran tarea pendiente es conectar la inversión inmobiliaria con un mercado de capitales maduro. Mercado de capitales que, por otro lado, ya está ofreciendo síntomas de recuperación.