Crecimiento enladrillado

Daniel García sostiene que el ritmo de la concesión de créditos hace pensar que el precio de las viviendas no ha alcanzado sus máximos. El autor dice que la 'fiebre del ladrillo' puede extenderse al menos durante un año más

Recientemente, el gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, lanzó un aviso sobre el aumento que han experimentado los precios de la vivienda en España los últimos años. Apunta como posibles causas cinco motivos: 'La evolución de la pirámide poblacional, el aumento de la inmigración, el aumento de la demanda de las segundas residencias y, sobre todo, el continuado aumento de la renta disponible y el pronunciado descenso de los tipos de interés'. A esto habría que añadir el hecho de que las entidades españolas no hayan encontrado inversiones crediticias alternativas a las que canalizar los fondos que les brinda un área monetaria tan extensa como la eurozona. Más allá del ajuste brusco que se pueda producir en el precio de la vivienda, la mayor preocupación del gobernador es el riesgo de impago asociado al fuerte ritmo de crecimiento de los créditos hipotecarios.

Aunque parece claro que el alza de precios está motivada por la demanda (bajos tipos de interés, crecimiento de las hipotecas) y pérdida de riqueza neta en otros activos (actividad bursátil), se piden políticas de liberalización de suelo (aumento de la oferta) de tal manera que los precios se moderen y así lo haga la concesión de hipotecas. La cuestión es que las entidades de crédito han hecho oídos sordos a las recomendaciones del Banco de España sobre el mayor control de hipotecas debido, principalmente, a que es la manera más fácil de generar margen, por aumento de volumen, en estos momentos en los que escenarios de tipos al alza se antojan improbables en el corto y medio plazo.

Como es natural, y gracias a la política monetaria europea, los agentes económicos privados -en especial, familias- han accedido a condiciones de financiación muy asequibles elevando sus niveles de endeudamiento de manera sustancial.

Las entidades de crédito han hecho oídos sordos a las recomendaciones del Banco de España sobre el mayor control de las hipotecas

El ritmo que están imprimiendo las entidades de crédito en la concesión de créditos, una tasa próxima al 15%, hace pensar que el precio de las viviendas aún no ha alcanzado máximos, por lo que la fiebre del ladrillo podría extenderse durante, al menos, un año más..., mientras que las condiciones económicas, y políticas, lo permitan.

Sin embargo, estas condiciones podrían cambiar. Por ejemplo, un contagio de la ralentización europea que aumentara la tasa de paro y, por tanto, una reducción de la renta disponible de los hogares; o, el improbable caso de una recuperación de Francia y Alemania que provocara un aumento de tipos de interés que transmitiéndose a la cuota hipotecaria incrementara el esfuerzo financiero que soporta la unidad familiar.

Teniendo en cuenta que uno de los motivos del incremento del precio de la vivienda es la adquisición de una segunda vivienda, en el momento en que el endeudamiento aumente, éstas serían las primeras en venderse, agilizándose su venta y, por tanto, provocando una caída de los precios en cadena. Si a esto le añadimos la posibilidad de que ciertos agentes propietarios de primeras viviendas no pudiesen hacer frente a las deudas contraídas, veríamos las ciudades pobladas de pisos en venta con la consiguiente caída de precios y pérdida de patrimonio del consumidor que compró la vivienda a precios altos. Seguramente, en el caso en que la vivienda valga menos que lo que resta de hipoteca, el consumidor prefiera dejar de pagarla y que el banco o caja se quede con el piso transmitiendo la pérdida de valor a la entidad.

Como se mencionaba, el acceso de la banca española a la financiación en euros, cuyo mercado supone financiación sin límites, ha permitido esta expansión. Si la financiación de la expansión bancaria hubiera seguido siendo escasa, como sucedía cuando la peseta y el Banco de España ajustaba la liquidez o su coste, las entidades no habrían podido expandirse a los ritmos actuales y concentrar su nueva cartera de créditos en un solo tipo de riesgo: las hipotecas. El caso es que el Banco de España no puede hacer más que avisar del problema, aunque es evidente que le gustaría poder hacer mucho más.