Hacienda da más crédito a un contrato privado frente a una escritura notarial
Una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha admitido la validez de un contrato privado de compraventa de inmuebles, frente a la mayor prueba que es la escritura notarial que acredita dicho contrato. La resolución del TEAC, del pasado 13 de septiembre y recogida por el portal de servicios jurídicos Datadiar.com, afirma que 'el documento público da fe del hecho y de la fecha del contrato, pero no de la veracidad absoluta de lo manifestado'.
El tribunal obliga así a tributar a una empresa promotora de viviendas por el valor de venta que figuraba en los contratos privados firmados con los particulares y no por el menor valor escriturado. El TEAC unifica su criterio y declara que 'la aportación de contratos privados, así como las manifestaciones de terceros y la aportación de recibos o documentos, pueden constituir prueba suficiente que rebata lo consignado en escritura pública'.
En el origen de esta resolución está una inspección a una sociedad de promoción y venta de edificaciones. Esta empresa llevaba mal su contabilidad y no aportó documentación a la inspección.
Ante esta situación, la inspección contactó con algunos compradores de las viviendas. Según la resolución, los compradores que pudieron ser localizados declararon que el precio satisfecho nunca fue el escriturado, sino un importe superior. Sin embargo, no podían justificar la totalidad del precio pagado. En unos casos, el dinero se entregó en mano sin factura y, en otros, no guardaban el justificante.
Sin embargo, la inspección pudo comprobar que había contratos de opción de compra que reflejaban un precio de venta superior al escriturado. Estos documentos y las declaraciones de los compradores bastaron para el TEAC.
En general, el valor escriturado en la compra de un piso sirve para calcular el pago de impuestos que gravan la operación, como el de transmisiones patrimoniales o el IVA, según se trate de segunda o primera venta. Y también para calcular la plusvalía por la que tributar en la venta. Sin embargo, los impuestos se refieren siempre a valor real y no hay ninguna norma que lo defina.
Por qué valor escriturar
Esa situación hace que comprador y vendedor acuerden un determinado precio de escritura que conjugue sus intereses aunque no sea el precio pactado por la compraventa. En general, al vendedor le interesará tener un valor bajo para que la diferencia entre precio de compra y de venta sea pequeña y así tributar poco en el IRPF o, en su caso, en el impuesto de sociedades. Al comprador también le interesa un precio bajo si quiere ahorrar algo en el IVA o en transmisiones. Pero preferirá un valor alto si su objetivo es vender pronto la casa o debe financiar la mayor parte de la compra con un préstamo. En todo caso, Hacienda puede comprobar la realidad del valor declarado o del valor escriturado.
Por su parte, los contratos privados se suelen utilizar para documentar operaciones que, por algún motivo, no interesa formalizar ante notario. Llegado el día en que se hagan públicos, la fecha de la operación será la del día que se va al notario y no la fecha del contrato privado. De esta forma se evita que el contribuyente gane la prescripción de impuestos alegando que el piso lo compró hace más de cuatro años.