Una tasación para enfriar la burbuja
Los criterios de tasación de inmuebles están a punto de cambiar. El Ministerio de Economía prepara una nueva orden ministerial que modificará las actuales normas de valoración para adaptarlas a la regulación europea. De paso, la nueva norma podría endurecer el acceso a los préstamos hipotecarios y enfriar la burbuja inmobiliaria.
En pleno boom inmobiliario, el Gobierno ha decidido endurecer los criterios de tasación de las viviendas, oficinas y naves industriales. Para ello, el Ministerio de Economía prepara una orden que será aprobada en los próximos meses.
Hasta ahora, la tasación se calculaba en función del valor de mercado c el menor precio de unos baremos que incorporaban la tipología y ubicación de la casa, las rentas que pudiera generar, la situación del mercado y la categoría (VPO, libre). La nueva orden introduce el concepto de valor hipotecario que se define como 'el valor aproximado al que se podría vender el bien en el futuro aplicando el criterio de prudencia para eliminar los elementos especulativos y los ligados al ciclo económico', según el borrador. Así, el tasador necesitará analizar la evolución histórica de precios y, con ella, disminuir el valor de tasación si existe una posibilidad de que éste se reduzca en los próximos tres años. En caso de no existir datos estadísticos fiables para emitir la valoración, el valor de tasación podría reducirse en un máximo del 10% sobre el de mercado.
Este valor intentará calcular el precio que tendrá la vivienda en un futuro y lo que es más, será un valor más estable a largo plazo, que subirá menos en un ciclo alcista, y viceversa, según los expertos. Para José de Pablo, presidente de Sociedad de Tasación, 'el valor hipotecario es más sostenible a largo plazo, ya que al basarse en series históricas de precios elimina aspectos especulativos', sostienen. 'Con esta orden la normativa española se adapta a la europea, donde ya se utiliza el concepto de valor hipotecario', añade.
Esta norma podría endurecer el acceso a las hipotecas, ya que, al reducirse el valor de tasación, y teniendo en cuenta que las entidades financieras conceden créditos por el 80% de este valor, el esfuerzo inicial del consumidor será mayor a la hora de adquirir un inmueble. Un punto sobre el que difieren desde la Asociación Hipotecaria y desde la Sociedad de Tasación, donde consideran que sólo se verán afectadas por este cambio las viviendas con elementos especulativos. De Pablo estima que serán las segundas viviendas en la costa y oficinas las más susceptibles de ver mermado su valor hipotecario, por su componente especulativo y por estar su precio más ligado al ciclo económico. 'Las tasaciones de viviendas nuevas urbanas no sufrirán cambios, ya que, pese al alza que han sufrido sus precios, históricamente no bajan, sino que se mantienen cuando cambia el ciclo'.
Según los expertos, con este concepto podría reducirse el precio de la vivienda que reflejan las estadísticas de las sociedades tasadoras.