El Banco de España alerta del riesgo de depreciación del valor de la vivienda
El Banco de España considera que los precios de la vivienda pueden experimentar una corrección a la baja. Además, 'la consolidación de tasas reducidas de inflación tras el ingreso de nuestro país en la UEM hace improbable', según la entidad supervisora, 'que un eventual ajuste del precio relativo de la vivienda pueda tener lugar sin una variación significativa de su precio nominal'. El ajuste se produciría, pues, tanto en precios relativos o reales, es decir, descontada la inflación, como en precios nominales.
El banco supervisor constata en su último informe anual, presentado públicamente la semana pasada, que los bienes inmobiliarios suponen un 70% de la riqueza total de los hogares españoles y son utilizados como garantía de préstamos que suponen en torno a un 40% del crédito total concedido por las entidades españolas.
Tanto el precio de los pisos como los créditos para su compra han crecido de forma intensa en los últimos años.'Este mayor volumen de deuda implica ', continúa el Banco de España, 'que las familias, sobre todo aquellas que han adquirido su vivienda más recientemente -y, con ellas, los bancos que han concedido estos créditos- están más expuestas no sólo a un posible aumento en los tipos o una evolución menos positiva de lo esperado en su renta, sino también a un posible descenso del valor de este activo real'.
Considera el banco supervisor que los factores de carácter estructural, aun con ser importantes, pueden resultar insuficientes para justificar en su totalidad el fuerte aumento del precio de los pisos, lo que podría conllevar el riesgo de esa posible corrección futura. 'De hecho', continúa el informe, 'tras el fuerte crecimiento de los precios de la vivienda entre 1984 y 1991, de un 124% real acumulado, se produjo una caída de los mismos, en términos reales, de un 15% en los tres años siguientes, aunque en términos nominales los precios disminuyeron sólo durante los dos primeros años'.
El informe reconoce que el periodo actual de fuerte aumento del precio de la vivienda presenta algunas características diferentes del ciclo anterior, entre ellas unos tipos hipotecarios que se han reducido en algo más de 10 puntos porcentuales desde 1991. De ahí, según el Banco de España, las consecuencias que un repunte de tipos puede tener en el mercado de la vivienda y, por la especial relevancia de éste, sobre la economía española.
Los promotores apuestan por subidas suaves
La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) no ve razones suficientemente objetivas para una corrección de precios. Sí ve dentro de lo posible una 'corrección de la oferta y un ajuste en precios, tendiendo hacia aumentos similares al IPC pero de manera suave'.
El informe del Banco de España, como han observado en Asprima, se olvida de la estructura de la demanda. 'Si ha sido una demanda para formar nuevos hogares, no veo razón de bajada de precios', asegura el secretario general de Asprima, José Manuel Galindo. 'Si se trata de una demanda de inversión, no se ven opciones alternativas. El riesgo podría venir de que fuera una inversión especulativa. Pero eso significa que se ha hecho uso de un excedente, que el inversor no necesita actuar con él histéricamente. Por eso es una inversión más estable que otras. El único riesgo podría estar en que se haya comprado pensando en vender el piso que ya se tiene, pero el mercado de segunda mano continúa fuerte'.