Los más baratos de Europa
El mercado hipotecario español es el más eficiente y competitivo de Europa, con los tipos en torno a 0,5 puntos por debajo de la media
Desde el pasado 1 de enero de 2002, todos los préstamos hipotecarios de la zona euro están denominados en euros. Pero, salvo este denominador común, pocos son los rasgos que comparten las hipotecas de los países de la Unión Económica Monetaria. Distintos tipos de interés, diferentes condiciones y productos conforman el mapa del mercado hipotecario europeo.
En este escenario, el mercado hipotecario español se perfila como uno de los más competitivos de la Unión Europea, con unos tipos de interés medios en torno a 0,5 puntos más bajos, según la Federación Hipotecaria Europea. En España, el tipo inicial de las hipotecas cayó hasta el 4,5% a finales de 2001, y aunque los tipos de interés que se aplican a los préstamos hipotecarios en el resto de países también experimentaron descensos, la diferencia con respecto a España es abismal (ver cuadro). Pero no sólo en lo que al tipo de interés se refiere.
Según el último informe de la Asociación Hipotecaria Europea, 'la financiación a la promoción de viviendas y a los particulares adquirentes en España, resulta, en términos de agilidad, calidad de servicio, transparencia y tipos de interés, una de las más sugestivas y competitivas de Europa'. Concha Blanco, responsable de hipotecas de Uno-e, asiente: 'El mercado español es uno de los más transparentes, más regulado y más eficiente, y el que goza de una mayor protección al consumidor'. 'La transparencia y eficiencia se reflejan, de hecho, en los productos, más sofisticados que los del resto de países, y las estructuras, que son mucho más ágiles', dice Ignacio San Martín, responsable de análisis inmobiliario de BBVA.
Los datos parecen dar la razón a los expertos. Lo cierto es que mientras en España los tipos de interés que se aplican a los préstamos están aprobados por el Banco de España y regulados por una normativa que establece sus revisiones en función de los distintos índices de referencia del mercado hipotecario, en el resto de Europa la regulación brilla en algunos casos por su ausencia.
A cada país, su préstamo
Para empezar, existen diferencias notables entre los distintos productos hipotecarios. Mientras en España se pueden contratar préstamos a tipo variable, fijo y mixto, la oferta es más amplia en otros países, aunque el tipo fijo es el preferente. 'Pero no como lo entendemos aquí', señala Alfonso Caro, secretario de la AHE, 'generalmente permanece invariable cinco o 10 años y llegada una fecha determinada se renegocia con la entidad', añade. Según San Martín, las revisiones de los tipos de los préstamos en países como Reino Unido se hacen en algunos casos diariamente sólo tras una notificación de la entidad. Algo inimaginable en España donde las revisiones de los índices son aprobadas por el Banco de España.
Las diferencias entre los tipos de referencia empleados y el grado de cobertura de los mismos también difieren. Mientras en España legalmente sólo puede denominarse préstamo hipotecario a tipo fijo al que no varía con el tipo de interés en ningún momento de la vida del préstamo, el resto de países utiliza esta denominación para aquellos préstamos que durante el periodo inicial de su vida (normalmente uno, tres o cinco años, y excepcionalmente 10 o más) mantiene el mismo tipo de interés y el resto lo modifican por el método revisable o renegociable, 'modalidades que en España no están autorizadas legalmente', señalan desde la AHE. Así, en muchos países europeos como Alemania, Austria, Bélgica, Irlanda o Dinamarca se utiliza el sistema de tipos de interés revisable donde la modificación del interés la determina la entidad, que ajusta dicho plazo al alza o a la baja de acuerdo al coste de sus recursos cuando lo considera conveniente. Por su parte, en Portugal, Reino Unido, Suecia y Alemania, entre otros, también utilizan el sistema de tipos de interés renegociables, donde la entidad prestataria negocia con cada cliente los tipos en periodos acordados y establecidos contractualmente.
En Italia, Francia, Portugal y Grecia, al igual que en España, existe el tipo referenciado, donde el interés del préstamo varía de acuerdo a una referencia externa conocida por el prestatario y definida en el contrato de la hipoteca. Eso sí, a excepción del euribor, el resto de referencias son distintas en cada país. Pero éstas no son las únicas variaciones que se dan entre los mercados hipotecarios europeos.
Pese a la existencia de libre prestación de servicios en la UE, todavía existen diferencias notables en la contratación de hipotecas. No sólo eso, los sistemas de valoración de garantías y riesgo difieren al igual que el tiempo medio de formalización del préstamo hipotecario, el proceso de formalización del mismo y el momento en el que se considera concluido el contrato. Según Blanco, el tiempo que se precisa para obtener un crédito oscila entre varios días en el caso de Alemania, hasta los dos o tres meses como, por ejemplo, sucede en Irlanda.
El momento en el que se considera concluido el contrato también varía según el país. En España y Grecia el contrato se considera concluido cuando está firmado; en Francia no lo es hasta que la oferta es aceptada, y en Italia concluye con la entrega de dinero al prestatario. Lo mismo sucede con el plazo máximo de amortización -que oscila entre los 30 años de Alemania y Dinamarca y los 15 años de Italia y Grecia- y la valoración del inmueble. Mientras en España se concede habitualmente el 80% del valor de tasación, en algunos países es frecuente el 70% y, en otros, hasta del 100%. Otro factor importante a tener en cuenta.
Para los expertos, las ventajas que ofrece el mercado español no terminan aquí. A las comisiones de apertura y cancelación más bajas de Europa se une la ley de subrogación de préstamos hipotecarios, que asegura al cliente el mejor precio para su hipoteca, y que es una de las más desarrolladas y con mejores condiciones de Europa. Sin olvidar las ventajas fiscales ligadas a los préstamos españoles.
Tras varios intentos por unificar las distintas políticas existentes en materia de mercado hipotecario, hace poco más de un año la Comisión Europea aprobó una recomendación sobre información armonizada relativa a los préstamos para adquisición de vivienda. Este código, cuya adopción es voluntaria para las entidades, ayudará a los consumidores a comparar las diferentes ofertas, ya que se obligará a dar información sobre los tipos de interés aplicados, los costes adicionales del crédito y las condiciones del mismo. Desde la AHE, se muestran positivos al respecto, aunque señalan que la legislación española en materia hipotecaria es más estricta que la europea. Parece que nuestro país va un paso por delante de Europa en materia de préstamos.
Casa en Grecia, hipoteca en España
Las mayores ventajas que ofrece el mercado hipotecario español hace que, en general, pueda ser atractivo para cualquier ciudadano de la Unión Monetaria financiar su vivienda con una hipoteca española. Más teniendo en cuenta que no se incurre en el riesgo del tipo de cambio y que, en principio, ninguna norma legal lo prohíbe.
'En la actualidad', según Concha Blanco, de Uno-e, 'los préstamos hipotecarios se encuentran recogidos dentro de las transacciones que se benefician de un reconocimiento mutuo dentro de la UE y, en consecuencia, gozan del régimen de libre prestación de servicios de acuerdo con la segunda directiva de coordinación bancaria'.
'No existe ningún impedimento, pero para la entidad la situación se complica a la hora de sopesar los riesgos del cliente, sobre todo cuando no tiene presencia en el país de origen', añade Blanco. De ahí que algunas entidades recurran a acuerdos de colaboración para conceder créditos hipotecarios a extranjeros.
Sin embargo, y pese a esta posibilidad, no son muchos los ciudadanos extranjeros que solicitan préstamos hipotecarios en España, a excepción de aquellos que adquieren una vivienda en nuestro país y que, por lo general, la financian con préstamos españoles.
Además, hay que tener en cuenta, como señalan desde la Asociación Hipotecaria Española, que los préstamos están sujetos a la normativa del país en el que se encuentra la vivienda, y es allí donde se formaliza y se constituye el préstamo. Esto es, un ciudadano comunitario que suscriba una hipoteca en España deberá cumplir los mismos trámites que un español en lo que a registro, pago de impuestos y notario se refiere. Además, otro aspecto que conviene sopesar a la hora de solicitar un préstamo en un país distinto a España es la fiscalidad, ya que puede darse el caso de que las autoridades del país de origen no concedan los beneficios fiscales que habitualmente incorporan los préstamos hipotecarios.
Para los españoles, la situación inversa puede no ser satisfactoria, teniendo en cuenta las atractivas condiciones de nuestro mercado y los bajos tipos de interés que se aplican a los préstamos hipotecarios.