La tributación de la vivienda
El tratamiento de la vivienda reviste una particular importancia en cualquier sistema fiscal. Sin embargo, en el caso de España es habitual reducir el análisis de este régimen fiscal al que la vivienda recibe en el IRPF. Incluso, más concretamente, existe la tendencia a confundir el régimen fiscal de la vivienda con el propio de la deducción por adquisición de la vivienda en este impuesto. Pero la vivienda, como el automóvil o los productos sujetos a impuestos sobre ciertos consumos específicos, se ha convertido en un bien en torno al que gravita un conjunto complejo y no siempre coherente de normas fiscales.
En el IRPF, el tratamiento de la vivienda se centra efectivamente en la deducción por inversión en vivienda habitual. La Ley 40/1998, de 9 de diciembre, limitó esta deducción al 15% de una base máxima de 9.015,18 euros, incluidos los intereses de la financiación de la inversión. No obstante, mediando esta financiación, el porcentaje aplicable se incrementa sobre los primeros 4507,59 euros hasta un 25%, durante los dos primeros años, y un 20%, después. Este esquema persiste actualmente, sin perjuicio de la incidencia sobre el mismo de las nuevas capacidades normativas de las comunidades autónomas. Este esquema se completa con dos piezas esenciales, la cuenta de ahorro vivienda (reservada para la adquisición o rehabilitación de la primera vivienda) y el régimen transitorio para las viviendas adquiridas antes del 4 de mayo de 1998, que congela la deducción anterior a la ley vigente.
Sobre la vivienda se proyectan también otras normas del IRPF con diferente significado. En primer lugar, la Ley 40/1998 suprimió la imputación de renta para vivienda habitual pero la mantuvo para otros inmuebles de uso propio (no afectos a actividades económicas o en alquiler).
Por otra parte, los rendimientos del capital inmobiliario no recibieron un tratamiento especialmente favorable, por comparación con los rendimientos del capital mobiliario y con las ganancias patrimoniales en general. Por último, sí recibió un tratamiento favorable, o si se quiere razonable, la cesión de vivienda a los empleados como retribución en especie, al calcularse sobre el valor catastral de la vivienda cedida y mantenerse un límite del 10% de esa retribución en especie en relación con el resto de rentas del trabajo.
Con ocasión de la próxima reforma del IRPF, la vivienda volverá a centrar el debate. Posiblemente, la deducción se mantenga en términos semejantes a los actuales, pero volverá a discutirse la razón de ser de la imputación de rentas inmobiliarias. Al tiempo, se ha anunciado ya un trato más benévolo para rendimientos de viviendas alquiladas. Y volverán a discutirse los efectos económicos de estos incentivos, los cuales frecuentemente presionan al alza los precios de la vivienda en una medida mayor a la deseable.
Transmisión patrimonial
Curiosamente, mientras cualquier medida que afecte a la deducción por inversión en vivienda en el IRPF resulta siempre polémica, durante los últimos años hemos asistido silenciosamente a un uso por las comunidades autónomas de su capacidad normativa en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD) que ha conducido a una elevación, en algunos casos sustancial, del coste fiscal de la transmisión de viviendas.
En concreto, ha sido frecuente la elevación al 7% del tipo del ITP que afecta a la transmisión de viviendas entre particulares, así como lo ha sido también el incremento hasta un 1% del tipo del AJD, que tradicionalmente era del 0,5%.
Aunque estos incrementos se hayan revestido de cierta progresividad, según la ubicación de la vivienda, las condiciones personales del adquirente o el valor del inmueble, la política fiscal seguida ha sido la de obtener recursos adicionales no sólo incrementando los impuestos que gravan la transmisión de viviendas o la formalización de préstamos hipotecarios para su adquisición, sino los que se incorporan como coste a su transmisión empresarial, al devengarse el gravamen de AJD también en escrituras de obra nueva, división horizontal o reparcelación. En suma, la transmisión de viviendas está siendo sometida a un coste fiscal posiblemente excesivo, que da por supuesta la escasa movilidad geográfica de los españoles, al no tener en cuenta siquiera el tiempo transcurrido desde la anterior transmisión.
Comprobación de valor
Ciertamente, los efectos reales de este incremento nominal de los tipos de gravamen dependen de la gestión tributaria que cada comunidad autónoma realice en las comprobaciones de valor o, más exactamente, de la valoración previa, más o menos transparente, de inmuebles. En todo caso, nunca esta política de valoraciones debería justificar un incremento de los tipos de gravamen, olvidando que la base imponible es el valor real a consignar en la escritura con importantes efectos en otros impuestos.
Tal vez deberíamos preguntarnos si tiene sentido un incremento simultáneo de los beneficios fiscales para la inversión en vivienda y de los costes fiscales de su transmisión, permaneciendo figuras parafiscales como el depósito de las fianzas vinculadas, precisamente, al arrendamiento que ahora se trata de favorecer. Al tiempo, siguiendo los pasos de la Ley 40/1998, los gravámenes sobre el valor de los inmuebles deberán aplicarse sobre valores homogéneos. Estos valores deberían tomar como punto de partida el catastral, sin caer en situaciones como la del impuesto del patrimonio donde la carga fiscal depende no tanto del valor del inmueble como de la fecha y forma de su adquisición. Posiblemente ha llegado la hora de plantear abiertamente la renuncia, en general, a la costosa y problemática comprobación de valores en el ITP y AJD, separando la base imponible del impuesto del precio escriturado, lo cual favorecería la consignación del precio real sin que las valoraciones administrativas conduzcan a una práctica distinta.
Tampoco hay que olvidar la importancia de las Haciendas locales en este campo, a través del IBI y del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos. Acabamos de citar el valor catastral, afectado por la consolidada idea de la impopularidad de su revisión. Pero la gestión del sistema tributario en su conjunto demanda valoraciones catastrales realistas y revisadas con homogeneidad en todo el territorio. Y, mal que nos pese, la financiación de las Haciendas locales exige un IBI con suficiente potencia recaudatoria.