La operación Chamartín requerirá un cuarto de billón de inversiones

El Ministerio de Fomento, la Comunidad Autónoma de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid alcanzaron ayer un acuerdo para la puesta en marcha del proyecto de prolongación de la Castellana, conocido inicialmente como operación Chamartín, en Madrid. El acuerdo entre las tres Administraciones se ha traducido en un documento, suscrito por las tres partes, en el que se definen los parámetros urbanísticos, las bases de planeamiento y los principios para el desarrollo y la gestión de dicho proyecto.

El área de actuación de la operación urbanística queda concretado en una superficie de 3.120.000 metros cuadrados, con una edificabilidad de 1,05, que supone 3.276.691 metros cuadrados edificables. Esta edificabilidad supera claramente la prevista inicialmente (0,6) y se aproxima a la autorizada para el complejo de oficinas que se levantará en la actual Ciudad Deportiva del Real Madrid, de 1,49. El incremento de edificabilidad ha venido determinado por el fuerte aumento en el Presupuesto de infraestructuras, inicialmente estimado en 150.000 millones de pesetas (901,52 millones de euros), pero que se ha disparado hasta 249.000 millones de pesetas (1.496,52 millones de euros).

Entre las infraestructuras públicas a acometer destacan, además de la ampliación de la estación ferroviaria de Chamartín y del cubrimiento de las vías, la propia ampliación del paseo de la Castellana, la creación de cuatro nuevas vías transversales, diferentes mejoras en la M-30 y M-40 y la incorporación de la red de Metro a la zona norte de Madrid.

De los 249.000 millones de pesetas de inversión en infraestructuras públicas, 49.600 millones de pesetas (298,10 millones de euros) corresponderán a aportaciones de las tres Administraciones implicadas en el proyecto. Ministerio de Fomento, Comunidad Autónoma de Madrid y Ayuntamiento de Madrid obtendrán esta cantidad de las plusvalías que generará el cambio de uso del suelo que las tres Administraciones tienen dentro del proyecto. Con el fin de gestionar la aportación de este suelo, Fomento, Comunidad de Madrid y ayuntamiento madrileño constituirán un consorcio en el primer trimestre del año próximo.

La aportación de Renfe a las inversiones en infraestructuras públicas queda cifrada en 35.000 millones de pesetas (210,35 millones de euros). Irán destinados a la ampliación de la estación de Chamartín y a otras infraestructuras ferroviarias. Los 35.000 millones saldrían de las arcas de Duch, la sociedad constituida por el grupo BBVA y Constructora San José y que es la adjudicataria de la explotación de los derechos del suelo.

Los 164.700 millones de pesetas restantes (989,87 millones de euros), es decir, el grueso de la inversión en infraestructuras, los aportarán los propietarios del suelo, Renfe, las tres Administraciones reseñadas y un conjunto de propietarios particulares con suelo del que la mayor parte está ubicado en el distrito de Fuencarral, que queda afectado por el proyecto al prolongarse el paseo de la Castellana en 3,5 kilómetros.

El documento aprobado ayer aborda también, si bien de manera muy elástica, el reparto por usos futuros de las más de 300 hectáreas que comprende este macroproyecto urbanístico. La superficie construida destinada a oficinas oscilará entre un mínimo del 25% y un máximo del 65% de los 3.276.691 metros cuadrados edificables totales previstos. A la construcción de pisos se destinará hasta un máximo del 70% de la edificabilidad y entre un 3% y un 4% de la superficie irá a usos dotacionales.

Usos lucrativos

Las horquillas definidas ayer son tan amplias que impiden una mayor concreción de los metros cuadrados que se destinarán a los distintos usos lucrativos. Así, mientras que el concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, Ignacio del Río, estimó en "20.000 viviendas, al menos", las que se construirán dentro de la operación Chamartín, el consejero de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de la Comunidad Autónoma de Madrid, Luis Eduardo Cortés, cifró "entre 20.000 y 15.000 viviendas, aunque seguramente el número esté más próximo a las 15.000", los pisos que se edificarán. Sí se especificó, y parece que hay un acuerdo definitivo, que "al menos un 75% de las viviendas deberán ser protegidas (un 75% serán de protección oficial y el 25% restante de precio tasado)".

"Un encaje razonable" de lo anterior podría resumirse, según la Comunidad y el Ayuntamiento de Madrid, en destinar dos millones de metros cuadrados edificables a viviendas y 900.000 metros cuadrados edificables a construir oficinas. La nueva Castellana estará jalonada por al menos 12 edificios singulares por su altura, de entre 40 y 45 plantas.

 

La necesidad de ampliar la estación ferroviaria, clave del acuerdo

El acuerdo alcanzado ayer por las Administraciones central, autonómica y local madrileñas, que desbloquea urbanísticamente una operación aprobada inicialmente en octubre de 1993, debe entenderse en clave ferroviaria. La necesidad de acometer la ampliación de la estación de Chamartín para adecuarla a la próxima llegada del tren de alta velocidad y al creciente tráfico ferroviario de cercanías ha forzado a las tres Administraciones implicadas en el proyecto a superar sus diferencias.

Definido como uno de mayores retos urbanísticos planteados en Europa, comparado con proyectos tan emblemáticos como La Défense de París y Canary Wharf (Londres), pero en una situación práctica de parálisis durante ocho años, ha conseguido arrancar urbanísticamente sólo cuando las autoridades administrativas han vuelto los ojos hacia la génesis del proyecto: ampliación de la estación de Chamartín y cubrimiento de las vías, todo ello a financiar con la cesión del aprovechamiento lucrativo de los derechos de la superficie que se libera con la operación.

Este proyecto inicial ha ido enredándose durante estos ocho años con varias modificaciones que han ampliado su ámbito de actuación, pero que impidieron que echara a andar.

La necesidad de iniciar las obras de ampliación de la estación (deberán estar acabadas en 2005 para la llegada del AVE de Valladolid) ha forzado a llegar a un acuerdo sobre los parámetros urbanísticos y los principios que han de definir el conjunto del proyecto. Para que las obras de la estación de Chamartín puedan comenzar (se prevé que en el primer semestre del año que viene), se tramitará un plan especial. El acuerdo de ayer prevé también en 2002 una modificación puntual por el Ayuntamiento de Madrid del Plan General de Urbanismo, que estará remitido al Gobierno regional en un periodo aproximado de seis meses.