El mercado de oficinas muestra síntomas de estancamiento
Los alquileres de oficinas han estabilizado sus precios desde junio, con la excepción de la periferia lejana de Madrid, donde han descendido un 3,4%. Esta caída puede empezar a extenderse a zonas más céntricas sin descartar el distrito de negocios. En cuanto a operación de inversión, empiezan a acumularse edificios en venta. Los inversores entienden que los riesgos a corto plazo deben descontarse del precio, a lo que se resisten los vendedores.
La contratación de edificios de oficinas en alquiler cayó sensiblemente en el tercer trimestre, tanto en Madrid como en Barcelona. En Madrid, la superficie contratada durante el tercer trimestre ha sido de 81.500 metros cuadrados, según la consultora internacional Jones Lang LaSalle, que prevé una contratación para el conjunto del ejercicio de 450.000 metros cuadrados. Sería prácticamente la mitad de la superficie contratada en 2000, que ascendió a 800.000 metros cuadrados.
Pedro de Churruca, consejero director general de Jones Lang LaSalle, advierte que, "de esos 800.000 metros cuadrados contratados el pasado año, 300.000 correspondieron a prealquileres que afectan a parte de los edificios que se entregan este año y el año que viene".
En cuanto a la oferta, aunque no ha aumentado significativamente, hay inmuebles que se terminan con parte de su superficie en alquiler aún disponible, algo que hace un año no sucedía. El consejero director general de Jones Lang LaSalle opina que algunos de los proyectos previstos para los próximos años no se llevarán a cabo hasta que no encuentren un compromiso real de ocupación por parte de alguna empresa y que otros sufrirán retrasos en su entrega.
La apreciación en CB Richard Ellis sobre la situación del mercado de oficinas madrileño coincide con la de Jones Lang LaSalle. En CB Richard Ellis advierten que en la primera mitad del año se echó en falta el empuje que antes representaba la nueva economía. Ahora comienzan a diluirse las esperanzas puestas en el mercado tradicional de empresas de finanzas, de industrias y de servicios, que ya acusan la falta de estímulos para crecer. La absorción neta ha entrado en Madrid en tasas negativas, al no poder contrarrestar la demanda el aumento de la superficie disponible.
En Barcelona, la contratación de oficinas en el tercer trimestre cayó un 19%. Las previsiones de Jones Lang LaSalle para este mercado son que en el conjunto del año se hayan contratado por encima de los 300.000 metros cuadrados, lo que significa un 20% menos que en 2000.
Las pequeñas y medianas compañías, al igual que en Madrid, han tomado el relevo como demandantes de superficie, mientras que las grandes, que fueron forzadas a alquilar edificios completos, están subarrendando parte de la superficie que no ocupan.
"Los precios de alquiler se siguen manteniendo en Barcelona con respecto a los registrados durante el trimestre anterior, sin producirse variación en las distintas zonas", precisa Roser Rodríguez, responsable de oficinas de Jones Lang LaSalle en Cataluña.
Inversiones
Los inversores se muestran cautelosos ante la incertidumbre económica mundial y ante las dudas sobre si se mantendrán los niveles de rentas a medio plazo. La distancia existente entre la postura del inversor (que entiende que los riesgos a corto plazo deben suponer una rebaja en el precio) y del propietario (que considera innecesario descontar del precio este riesgo) se está traduciendo en una menor actividad de compraventa.
"En Madrid, las dificultades para encontrar comprador hace que crezca el número de edificios ofertados en venta", según Jones Lang LaSalle. "En Barcelona, la situación es diferente, ya que hay menos inmuebles en venta, lo que beneficia al vendedor", explica Andrew McGregor, director de inversiones de la consultora en Cataluña.
CB Richard Ellis considera que, "en Madrid, la inversión en inmuebles de oficinas está hoy al 55% del año 2000".
Los propietarios, más flexibles con los inquilinos
Los propietarios de edificios de oficinas en alquiler empiezan a ofrecer una mayor flexibilidad ante el potencial inquilino en las negociaciones del contrato de arrendamiento. Los arrendatarios tienen hoy menor presión para la toma de decisiones y más oferta a la que dirigirse.
"La contratación mediante la fórmula del prealquiler", indican en Jones Lang LaSalle, "está poco a poco desapareciendo del mercado de oficinas, con excepción de las empresas que requieren determinadas características específicas en sus ubicaciones".
Son los edificios que permiten un uso mixto industrial-oficinas, cuya oferta en alquiler es menor y que ofrecen precios muy ajustados, los que acaparan la mayoría de los prealquileres. "Pero en cualquier caso", precisan en Jones Lang LaSalle, "los pocos prealquileres que se están produciendo se realizan muy próximos a la entrega de los inmuebles".
En general, las empresas están optando por esperar a la finalización de los inmuebles para tomar las decisiones. Todo esto está haciendo que la demanda, al ser menor, sea también más exigente y valore más la calidad y el precio de los edificios que hace seis meses.
Jones Lang LaSalle ha detectado que está empezando a surgir una demanda que trata de encontrar mejores calidades y ubicación de las que tiene en este momento. "Sus pretensiones de mejora no son, en general, de precio, ya que, de momento, éstos consiguen mantenerse", precisan en la consultora.