La subida del precio de la vivienda anula el efecto de la bajada de tipos

El crecimiento del precio de la vivienda ha anulado el efecto que las tres reducciones de tipos de interés habidas en 2001 pudieran tener en la accesibilidad de las familias a la compra de un piso. La parte de la renta familiar necesaria para adquirir una casa se ha estabilizado en el 43% tras la reducción de los tipos al 3,75%.

Las familias que decidan adquirir hoy una vivienda animadas por la bajada de tipos necesitarán destinar a esta compra el 43% de su renta. El esfuerzo familiar es el mismo que el realizado por aquellas familias que compraron un piso en diciembre de 2000 y equivale a destinar los ingresos de 5,6 años al pago de la casa.

Incluso con un escenario favorable a una nueva reducción de tipos, el fuerte ritmo de crecimiento del precio de los pisos anularía el efecto positivo de una posible revisión de los tipos de interés en un 0,25% antes del 31 de diciembre.

El tipo hipotecario medio del conjunto de las entidades de crédito estaba situado en diciembre de 2000 en el 6,37%. El precio medio de un piso era en esa fecha, según el Ministerio de Fomento, de 158.532 pesetas el metro cuadrado construido. El esfuerzo de las familias para comprar una vivienda equivalía al 43% de los ingresos.

El pasado 31 de agosto el tipo hipotecario medio del conjunto de las entidades de crédito era del 5,72. Aunque los tipos hipotecarios habían descontado en parte una baja de tipos de interés, la reducción de medio punto acordada el pasado lunes por el Banco Central Europeo más la expectativa de una próxima bajada de un cuarto de punto podría llevar los tipos hipotecarios hasta el 5,25% antes de fin de año. Supondría una reducción de 100 puntos básicos (un 1%) de los tipos hipotecarios en un año. Mientras, los precios de la vivienda se incrementaron un 15,5% entre junio de 2000 y junio de 2001. Si la desaceleración a la que apunta el mercado residencial consigue moderar el ritmo de crecimiento de los precios y en el supuesto de que su aumento en 2001 quedara en el 13,5% (el año pasado subieron un 16,4%), este aumento obligaría a las familias a destinar el 43,3% de su renta al pago del piso; el esfuerzo de compra no habrá variado.

 

Beneficios

para los ya endeudados

Las personas que ya venían haciendo frente a un préstamo hipotecario sí van a notar la bajada de los tipos de interés. También mejora ligeramente la capacidad de endeudamiento de aquellos que piensan adquirir ahora una vivienda.

Supongamos un comprador de un piso en diciembre de 2000, que se subrogó o firmó un préstamo hipotecario de 15 millones de pesetas a 20 años. La letra mensual resultante fue de 110.691 millones (según el tipo hipotecario medio del conjunto de las entidades de crédito, del 6,37% en esa fecha).

Un año después, con un tipo hipotecario estimado en el 5,25%, este comprador pagará una letra mensual de 101.077 pesetas. La diferencia mensual a su favor es de 10.000 pesetas al mes y de 120.000 pesetas si la revisión es anual.

En cuanto al efecto positivo que la bajada de tipos tiene en la capacidad de endeudamiento, en diciembre de 2000 una familia media española podía acceder a una vivienda de 13,3 millones de pesetas. Es lo que los expertos denominan vivienda adquirible. Un año después, de acuerdo con el escenario actual, la capacidad de endeudamiento de las familias les permite acceder a una vivienda de 14,8 millones.