Nuevas fórmulas financieras para invertir en hoteles
El buen momento en el que se encuentra el sector hotelero propicia la entrada de operadores en el sector, lo que implica la construcción de nuevos hoteles". Esta es la situación que atraviesa la actividad hotelera, según el socio especializado en hostelería y turismo del despacho de abogados Squire, Sanders & Dempsey, Gonzalo Aranzábal.
Para precisar más esa bonanza, la empresa de consultoría Jones Lang LaSalle Hotels, en su último informe del sector, indica que las rentabilidades se elevan hasta el 15% medidas en TIR (tasa anual media de rentabilidad sobre inversiones), lo que explica claramente el interés de los inversores por situar sus fondos en la actividad hotelera.
"Es aquí", continúa Aranzábal, "donde entran en juego nuevas fórmulas de financiación mediante las que los inversores asumen el coste de gestión de la reparación o construcción del inmueble, previo acuerdo con las cadenas hoteleras que posteriormente lo explotarán".
Entre estas fórmulas, basadas en la cooperación entre hoteleros e inversores institucionales, la más novedosa es la que acaba de emplear el grupo Accor en España y que se conoce con el nombre inglés de sale and lease back; una especie de contrato de venta y alquiler con derecho de compra.
Bajo ese sistema, el grupo francés acaba de liberar unos 11.500 millones de pesetas que tenía invertidos en cuatro hoteles de su marca Novotel: dos en Madrid, uno en Barcelona y uno más en Sevilla. Un grupo de fondos de inversión alemanes y americanos ha comprado los establecimientos, mientras que Accor sigue gestionándolos a través de contratos de alquiler. Además, el grupo francés tiene derecho preferente en caso de que los fondos decidan venderlos.
Según el director general de desarrollo de Accor Hoteles en España, Serge Hattier, la compañía tiene en marcha un plan para aumentar la red de hoteles desde los 14 actuales hasta alcanzar 124.
Junto a esta fórmula financiera, AC Hoteles está aprovechando el hueco de mercado que existe en las capitales de provincias de España para aumentar su cadena. El grupo constituye una sociedad en la que participa junto a empresarios inmobiliarios de la ciudad que, a su vez, aportan el activo inmobiliario al proyecto y la gestión del futuro establecimiento lo realiza AC Hoteles.
En general, la financiación suele ser hipotecaria y en parte procedente de fondos propios aportados por ambos socios.