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Por qué aumentan las hipotecas a tipo fijo frente a las variables

El nuevo crédito a un interés estable roza ya el 40% del total

La atractiva oferta y los ajustes tras las sentencias judiciales convencen al cliente

Las hipotecas a tipo fijo han dejado de ser un producto bancario residual. Las cifras hablan por sí solas: representan ya casi el 40% de la nueva cartera de créditos hipotecarios cuando hace tan solo un par de años no superaban el 5%. Su escalada en los últimos meses hasta máximos históricos coincide con el ciclo de recuperación del mercado de la vivienda. Pero varios son los factores que han contribuido al auge de las hipotecas fijas en detrimento de las variables, empezando obviamente por el entorno de tipos bajos.

“Sin duda 2016 fue el año del cambio en las modalidades de contratación de los nuevos créditos hipotecarios”, señala la última estadística registral inmobiliaria, que indica que el peso medio de la contratación a tipo de interés fijo fue el pasado ejercicio del 21,76%, un récord. Por su parte, la contratación a tipo de interés variable quedó en el 78,24%, utilizando mayoritariamente la referencia del euríbor. Pero es que durante el primer trimestre de este año ha vuelto a experimentar un nuevo repunte. Los registradores corroboran que el 38,7% de las nuevas hipotecas se contratan a tipo fijo, mientras el 61,3% restante lo hacen a tipos variables y el euríbor ya es la referencia de apenas el 60,3% de toda la cartera.

La notable predilección por las hipotecas fijas en el último año se debe en gran parte a la ofensiva comercial de la banca, que llevó los precios a niveles nunca vistos en torno al 2% TAE a mediados del año pasado, cuando el coste de este tipo de préstamos solía situarse en el 6% o el 7%. Las entidades financieras apostaban así por el tipo fijo como fórmula para conseguir más margen ante la persistente política de tipos cero del BCE. Y los bajos costes de financiación terminaron por animar a los clientes, que veían la oportunidad de lograr un interés barato y permanente con el que protegerse ante futuras subidas de los tipos.

Durante este tiempo el euríbor, al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables, no ha dejado de marcar mínimo tras mínimo. En apenas año y medio ha pasado del 0,042% a niveles negativos del -0,125%. Pero el constante descenso del euríbor, incluso cuando el alza de tipos por parte de la Fed en Estados Unidos ha alimentado la expectativa de una réplica más pronto que tarde en Europa, no ha impedido la migración hacia los tipos fijos.

Y es que a su vez la banca ha procedido al encarecimiento comercial de las hipotecas variables, elevando ligeramente los diferenciales o introduciendo tipos fijos iniciales los primeros 12 o 24 meses Detrás de estos retoques al alza subyace no solo la necesidad de la banca de recomponer sus márgenes sino también el impacto de la sentencia sobre las cláusulas suelo, que exige a las entidades la devolución de todo lo cobrado indebidamente. Así, aunque los diferenciales siguen siendo muy competitivos, en torno al 1% sobre el euríbor, pueden resultar menos atractivos frente a unos tipos fijos históricamente bajos. Con todo, estos también han empezado a subir tras las sentencias judiciales y rondan ya el 3%-4%.

Cambios registrales

Precisamente, la negociación por las cláusulas suelo es una de las causas del cambio al tipo fijo en muchas de las hipotecas ya constituidas, según fuentes del sector, que aseguran que algunas entidades tratan de evitar las denuncias ofreciendo a los hipotecados el traslado del tipo variable al fijo. Los datos del INE reflejan un giro significativo en los cambios de condiciones de las hipotecas: si hace un año los cambios registrales se saldaban con un descenso de las hipotecas a tipo fijo (del 6,9% al 5,1%), ahora sucede al contrario (del 15,9% al 20,5%, con datos de febrero pasado).

El cambio de tendencia tanto en las hipotecas nuevas como en las ya constituidas continuará en los próximos meses, según el Colegio de Registradores de España. “A lo largo de los próximos trimestres previsiblemente se mantendrá la intensificación en el crecimiento de la contratación a tipo de interés fijo en la medida que aporta mayor margen para las entidades financieras”, comentan. Y añaden que “desde el punto de vista del deudor resulta discutible la utilización de esta opción, especialmente si se estima que los bajos tipos de interés se mantengan a medio y largo plazo, situación actualmente en duda”.

En marzo, la mitad de las hipotecas concedidas por Bankia fueron a tipo fijo. En BBVA, alcanzaron el 50% en el primer trimestre, y el 15% en Bankinter. Banco Santander indica que al inicio de 2017 se ha visto un incremento del tipo fijo por encima del 10% de su nueva cartera. Y Caixabank contabiliza tres cuartes partes.

Tendencias en España y Europa

Financiación variable. Pese a la tendencia decreciente de los préstamos a tipo variable para la compra de una vivienda, España sigue siendo, junto con Portugal, Italia e Irlanda, uno de los países de la Unión Europea (UE) donde más peso tienen las hipotecas variables, según sendos informes del Banco de España y la Asociación Hipotecaria Europea.

Precios de la vivienda. El precio de la vivienda ha recuperado los niveles de 2014, aunque se venden la mitad de casas, según las conclusiones del ‘Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2017’, elaborado por la tasadora Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario, que destaca además que la demanda de vivienda presenta “signos claros de recuperación”.

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