Promoción inmobiliaria
David Martinez Montero, director general de la inmobiliaria Aedas Homes.
David Martinez Montero, director general de la inmobiliaria Aedas Homes.

Neinor, Dospuntos y Aedas: 5.000 millones en residencial

Tres fondos, Lone Star, Värde y Castlelake, encabezan la apuesta de las inversiones foráneas por la recuperación del 'ladrillo' español

El fondo Castlelake se suma a la apuesta de fondos como Lone Star o Värde Partners para retomar la construcción de vivienda nueva. Entre los tres, ya cuentan con una inversión cercana a los 5.000 millones. La firma estadounidense ha creado la compañía Aedas Homes, con una cartera de suelo con un valor de 1.000 millones de euros y capacidad para levantar 12.000 viviendas.

El fondo estadounidense Castlelake se suma a la apuesta por la recuperación de la obra nueva residencial. Este vehículo de inversión presentó ayer la nueva inmobiliaria Aedas Homes, que nace con una cartera de suelo por valor de 1.000 millones de euros donde se podría construir alrededor de 12.000 viviendas.

Castlelake ha comprado terrenos en España desde 2013, cuando la crisis del ladrillo era más aguda y pocos inversores internacionales apostaban por el sector inmobiliario en España. El fondo finalmente ha creado esta empresa independiente para desarrollar viviendas y dispone ya de 1.350 millones de metros cuadrados de suelo, el 90% finalista (con permisos) y la estrategia es seguir comprando.

Para la operación ha contado con el asesoramiento de Merlin Properties, cotizada en el Ibex 35. Los responsables del fondo buscaron un caso de éxito inmobiliario reciente y que no tuviera una colisión de intereses –la socimi no se dedica al negocio residencial– y pidieron la ayuda a sus responsables. Además, de las 45 personas que trabajan en la nueva Aedas, siete provienen de la socimi, concretamente de la antigua Testa (adquirida en 2015 por Merlin) ya que contaban con experiencia en promoción residencial en la extinta Vallehermoso.

Castlelake es una firma de Mineápolis que gestiona 8.600 millones en activos en el mundo. Igual que otros fondos internacionales, han aprovechado la crisis para comprar barato, buscando una oportunidad de revalorización y de abordar un negocio prácticamente abandonado tras la quiebra de gran parte de las históricas promotoras españolas. Solo las tres grandes apuestas, la de Neinor Homes, Dospuntos y Castlelake, suman al menos 5.000 millones para desarrollar viviendas.

  • Los planes de la nueva inmobiliaria

Aedas –palabra proveniente de la raiz latina de la palabra edificar– desarrollará viviendas en siete provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Baleares, Málaga y Sevilla. “Estamos apostando por las zonas donde existe una demanda residencial”, asegura David Martínez Montero, director general de Aedas. Este directivo previamente había liderado el proyecto de la Operación Chamartín entre 2013 y 2016, la junta de compensación de Valdebebas y el proyecto de las Cuatro Torres en Madrid.

La nueva compañía ya lanzará en el segundo trimestre 14 promociones para construir 1.000 viviendas, con el fin de comenzarlas a finales de año y entregarlas entre 2018 y 2019. Estas residencias estarán ubicadas en Madrid (capital, Boadilla y Las Rozas); Barcelona (Hospitalet, Sabadell y Vilanova i la Geltrú); Sevilla (en la capital y Dos Hermanas); Valencia (capital y Denia); y Estepona (Málaga).

Aedas no se propone un ritmo preestablecido de inversión ni un número concreto de viviendas al año. “Dependerá de cómo absorba el mercado nuestras primeras 1.000 viviendas. No vamos a cometer los errores del sector en el pasado”, asegura Martínez Montero. La estrategia de la compañía pasa por abordar el mercado de primera vivienda con producto urbano para la clase media, un segmento en el que creen que existe demanda. “La clase media no ha desaparecido con la crisis”, apunta. Los responsables de esta empresa creen que hay una necesidad de obra nueva, ya que en la última década apenas se ha construido.

  • La irrupción de los fondos

Es la misma tesis de otros fondos que han irrumpido con fuerza en el negocio residencial. El primero fue Neinor Homes, participado por la firma tejana Lone Star, con un plan de invertir 2.000 millones en suelo y construcción de casas. Esta compañía nació con la base del negocio comprado a Kutxabank. Como adelantó Cinco Días, esta empresa, dirigida por Juan Velayos, ya piensa en debutar en Bolsa.

La siguiente en surgir fue Dospuntos, creada por Värde Partners de las cenizas de la división inmobiliaria del Grupo San José y que prevé invertir 2.000 millones hasta 2021. Junto a la firma estadounidense, accionista mayoritario, participan los fondos Marathon y Attestor, además de Bank of America y Barclays. Esta inmobiliaria surgió con un enorme banco de suelo para construir 7.000 viviendas y a principio de año avanzó que pone en marcha 18 promociones solo en el primer trimestre.

Nuevas caras que sustituyen a las viejas inmobiliarias

Aedas pretende ser, junto a Dospuntos y Neinor, una de las grandes promotoras del país. Después de la crisis del ladrillo, casi todos los grandes actores tradicionales desaparecieron –quebraron– o quedaron a la espera de mejores momentos. Del conocido como G14, aquel grupo de grandes constructoras inmobiliarias con nombres como Nozar, Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis, Inmobiliaria Chamartín... quebraron o pasaron a concurso.

Solo algunas compañías como Pryconsa, Vía Célere, algunos promotores locales, gestoras de cooperativas como Domo y las nuevas plataformas de los bancos (Aliseda, Altamira, Solvia...) han seguido a un ritmo lento con la construcción. Otras cotizadas como Realia –controlada por el magnate Carlos Slim– y Quabit (heredera de la desaparecida Astroc), retoman ahora este negocio. Anida, de BBVA, también refuerza esta nueva apuesta de la mano de Manuel Jove, fundador de la desaparecida Fadesa.

Otros fondos también se han aliado con empresas españolas para dar vida al zombi del ladrillo. Es el caso de HIG con Monthisa o Pimco con Lar España.

También el fondo alemán Activum SG, que compró recientemente dos solares a las afueras de Madrid para hacer más de 1.000 viviendas. Harbert Management ha creado, a su vez, una joint venture junto a Momentum Real Estate para promover en Madrid. La firma británica Chenavari ha hecho lo mismo con Vía Célere para un proyecto en Barcelona. La alemana Aquila Capital dispone de una alianza con Inmoglaciar y juntos lograron hacerse con la adjudicación de 27 hectáreas en Villaverde para el desarrollo de 1.200 viviendas.

Por su parte, la estadounidense HIG adquirió a Sareb la primera gran cartera de stock de obra nueva en el arco mediterráneo. Opera en España conjuntamente con Monthisa. O Kronos Investment Group, que dispone de proyectos residenciales en Madrid, Barcelona, Baleares, Málaga, Alicante y Cádiz. Pero hay más nombres: Baupost junto a Urbania, KKR con Quabit o Eurostone con Mina Inmobiliaria.

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