Las poderosas razones que tiene la vivienda para seguir subiendo
Sólo un alza muy prolongada de los tipos de interés desactivará un mercado en el que la oferta no alcanza a la demanda
La carrera de precios emprendida por la vivienda en España, y en casi toda Europa, no ha terminado. La presión del crecimiento de la población y del número de hogares; la estabilidad cíclica de la inflación y de los tipos de interés, salvo que la guerra disponga lo contrario; la escasez de la oferta; la acumulación de ahorro; y la expectativa general de que el activo residencial como inversión ofrecerá retornos generosos sin riesgo son las poderosas razones que impulsarán los precios. Sólo alcanzar niveles inasumibles para la mayoría de la demanda o la desgraciada y cada vez menos improbable irrupción de nuevos cisnes negros con un desafortunado parón en el crecimiento económico frenarían la escalada.
Los latigazos de los precios de las casas en España siempre han ido acompañados de ciclos vigorosos de crecimiento económico, de la población y de la actividad turística. Así fue en el final de los ochenta, así fue en los diez primeros años del euro y así ha sido en los diez últimos años. En este último trecho temporal, y según el Índice de Precios de la Vivienda de Estadística, sin duda el menos subjetivo de cuantos existen en el mercado, las casas han subido un 83,4% de media en España, con un 107% en el caso de la obra nueva y un 79,7% las residencias usadas. Aunque la mancha de aceite ha impregnado a todo el territorio, en todos los casos las alzas más abultadas se han registrado en Madrid, Baleares y Cataluña, donde los tres motores citados antes funcionan a más revoluciones.
Saber cuándo termina este ciclo alcista de revalorización de los activos residenciales es complicado, pero las circunstancias apuntan a una longevidad mayor, pese a que los niveles vigentes empiezan a estar fuera del alcance de la mayoría de los compradores. Esta condición y los endurecidos requisitos de solvencia exigidos por la banca a los tomadores de crédito, cada vez más explícitos y acompañados de tipos más elevados en muchas grandes entidades, hacen que el ciclo vaya quemando etapas hasta su final, además de evitar que, como en el pasado, se inflame una peligrosa burbuja inmobiliaria. Puede haberla de precios, pero impide que la haya de operaciones y de deuda.
El componente inversor o especulativo en este mercado, que apareció por vez primera en España en el bum de los primeros años del siglo, existirá siempre, aunque lo lógico es que remita a medida que el potencial de revalorización de los activos se estrecha. Un informe reciente del Banco Central Europeo revela que en toda la Unión habitan las condiciones para mantener en los próximos años la revalorización de las casas, aunque de forma moderada. El informe (¿Ha recuperado la vivienda su atractivo?, de N. Battistini, A. Baumann, J. Gareis y D. Rusinova, en el número 8/2025 del Boletín Económico) concluye a partir de las opiniones aportadas en encuestas por los ciudadanos europeos que la rentabilidad esperada de la inversión en vivienda es creciente.
Simplificando para que lo entendamos todos, los autores argumentan que la ratio de Sharpe –utilizada por los financieros para medir el nivel de rentabilidad de una inversión en función del riesgo que se asume–, en el caso de la vivienda tocó fondo con valores negativos en el otoño de 2023, cuando los tipos de interés eran más elevados y, por tanto, encarecían la financiación residencial y no dejaban espacio a la obtención de rentabilidad; pero desde entonces ha vuelto a crecientes valores positivos que auguran la prolongación del ciclo inversor en este tipo de activos en casi toda la Unión Europea, siempre con el permiso de la guerra y sus secuelas.
Tiene lógica porque el paisaje económico, pese al conflicto de Irán y de sus sombras sobre los precios energéticos, la inflación, los tipos de interés y el crecimiento, es menos abrupto que cuando la guerra en Ucrania llevó la inflación y los tipos a cotas elevadas, al menos a juzgar por la reacción de supuesta calma de la autoridad monetaria en estos meses. Y aunque todo está inmerso en una cuarentena silenciosa y de indefinida duración, salvo un repunte abrupto y prolongado del coste de la financiación, terminará aflorando la demanda residencial por la presión de la fuerte acumulación de ahorro de los últimos años en la mayoría de las grandes economías de la Unión, con tasas del 20% de la renta privada o muy cercanas.
Pero más allá de la presión de los inversores, hay que considerar en el mercado la actitud de los compradores que buscan soluciones residenciales, que son la inmensa mayoría, y que ven cómo los precios de adquisición y de alquiler no ceden a pesar de la multitud de decisiones políticas de los últimos años, que en muchos casos han espoleado la escalada. Y el comportamiento de la demanda, amén de las condiciones financieras, está en manos de la evolución de la población y, por consiguiente, del número de hogares, y de la evolución de la oferta de casas, sean nuevas o de segunda mano.
Los mayores avances de los precios en Europa se han registrado en los últimos años en los países del este europeo, junto con Portugal, Países Bajos y Grecia, y en la mayoría de ellos hay un fuerte desajuste entre oferta y demanda, según un análisis de CaixaBank Research (Hay razones para que la vivienda sea la principal preocupación de la ciudadanía europea, de David Martínez Turégano). En todos esos países existe un abultado desajuste entre creación de nuevos hogares y licencias de construcción de casas, un fenómeno que también se manifiesta en España. Allí donde corren paralelos, como en Francia o Alemania, los precios se han contenido en los últimos años.
En España la dispersión competencial sobre vivienda y suelo retarda la calificación y la ejecución de obras, intensificando un déficit de casas que crece cada año, en la misma medida que la presión demográfica, muy intensa en una economía que fundamenta su crecimiento, por encima de cualquier otra variable, en el avance de la población. En España el número de moradores ha avanzado en 2,08 millones (un 4,39%), hasta los 49,57 en los últimos cinco años. Pero el número de hogares ha crecido en 1,207 millones en el mismo periodo (6,51%), hasta alcanzar los 19,74, según la Encuesta Continua de Población. El número de viviendas construidas habría avanzado a un ritmo que no cubriría ni la mitad de los nuevos hogares.
Solo políticas que tengan en cuenta todos los vectores que afectan al mercado, y aquí solo hemos citado los más explícitos, pueden solucionar en el medio y largo plazo la crisis de la vivienda, porque a corto, en esta cuestión, no existen los milagros. Y en este mestizaje de decisiones, no todos los países europeos han actuado de la misma forma: allí donde se ha movilizado suelo y licencias de construcción a la misma velocidad que exigía el crecimiento de los hogares, los precios han crecido muy moderadamente; y donde ha existido desajuste prolongado entre oferta y demanda, se han disparado. Y España es un ejemplo paradigmático de este fenómeno.