Novedades legislativas en el sector inmobiliario y marco actual en España
El nuevo impulso intervencionista es probablemente una de las causas que está contribuyendo a la situación
El año 2025 ha estado marcado por un gran auge normativo en el sector de la vivienda en España, con múltiples actuaciones por parte de las Administraciones Públicas. Sin embargo, el resultado es bien conocido. Nos encontramos ante una crisis habitacional sin parangón en las últimas décadas, con una fuerte “alarma social” en la que los precios de la vivienda ascienden de forma vertiginosa en las “zonas tensionadas”, en ocasiones de forma superior al 20% anual.
Y paradójicamente este es el origen de otros muchos problemas, pues en estas condiciones la emancipación de los jóvenes (y de aquellos que ya no lo son tanto) se convierte en utopía y con ello se cercena la posibilidad de crear nuevas familias, lo que pone en riesgo a su vez la estabilidad del sistema de pensiones y del Estado social en su conjunto. Una espiral perversa que solo parece acentuarse.
Sorprende igualmente la transformación y conformismo de la sociedad, pues hace dos décadas causó escándalo en nuestro país la propuesta del Ministerio de la Vivienda para promocionar alquiler de los conocidos como “minipisos”. En la actualidad, no solo está totalmente asumida esa posibilidad, sino que ya se han consolidado en las diversas plataformas de venta y alquiler de inmuebles los anuncios de “micropisos” y aún de garajes o trasteros que se prestan de forma subrepticia como “soluciones habitacionales”, con escasas o nulas condiciones para poder considerarse como “vivienda digna”. Y en muchos casos, situadas al margen de las normas urbanísticas y de la correspondiente “cédula de habitabilidad”.
Todo ello por no mencionar el auge de caravanas y furgonetas “camper” en muchas poblaciones, que a su vez carecen de infraestructuras y servicios adecuados para las mismas. ¿Paradigma de libertad o nueva forma de vida? ¿Infravivienda para una población empobrecida o solución de emergencia?
Es lógico que en este contexto la vivienda se sitúe de forma incontestable como la primera preocupación de los españoles, con un auge imparable en los últimos cinco años. En la era “post-covid” supera incluso como inquietud a la ya citada carestía de la vida o al imparable fenómeno migratorio. De los excesos inmobiliarios de la anterior crisis económica, con viviendas vacías por doquier, hemos pasado a una situación que en algunas áreas alcanza tintes dramáticos y que no solo impide el desarrollo del proyecto vital de la población, sino que amenaza incluso a la prestación de servicios esenciales, al no poder cubrirse en determinadas plazas de empleados públicos.
Durante este año 2025, el Estado prorrogó y reforzó diversas medidas de protección a los inquilinos. Entre ellas, cabe destacar muy especialmente la prórroga de la suspensión de desahucios, caso de “encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva” acordada hasta el 31 de diciembre, en virtud del Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, por el que se aprueban medidas urgentes en materia económica, de transporte, de Seguridad Social, y para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad, norma que contempla múltiples medidas en materias de vivienda.
Se plantea aquí nuevamente un problema clásico: la tensión entre propietarios e inquilinos, de la que se deriva una inseguridad jurídica cuyas consecuencias son asumidas por los primeros. Ello contribuye a restringir la oferta, reaccionándose con nuevas medidas protectoras que no resuelven el problema de fondo.
No se trata en modo alguno de promover la desprotección a los arrendatarios a través de estas líneas, sino de encauzar adecuadamente la misma, de tal forma que sean los poderes públicos los que procedan a proveer esa necesidad de vivienda para los ciudadanos que de forma inicial o sobrevenida carezcan de medios suficientes para costearse un alojamiento, especialmente si tenemos presente la extraordinaria fiscalidad que grava el fenómeno de la vivienda (IBI, IVA, impuesto sobre transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados, impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, plusvalías IRPF…)
La fórmula de pretender realizar una bienintencionada protección o hiperprotección a los inquilinos por parte de persona interpuesta no es, ni de lejos, una fórmula nueva. Ya era aplicada por la ley 40/1964, de 11 de junio, de Reforma de la de Arrendamientos Urbanos, la cual fue censurada por el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica (“Decreto Boyer”) cuyo afán era la liberalización de los alquileres.
El nuevo impulso intervencionista es probablemente una de las causas que está contribuyendo a esta situación tan crítica, junto a otros muchos y complejos factores: desarrollo del suelo urbano no consolidado (carente de servicios y sin poder configurarse como solar ni obtener licencia de edificación) extraordinariamente complejo que se demora durante lustros o décadas “durmiendo el sueño de los justos”, grandes operaciones urbanísticas que llevan anunciándose desde el siglo pasado (Campamento, operación Chamartín, cárcel de Carabanchel…), falta de incentivos suficientes a los promotores, exasperante lentitud del sistema judicial en la tramitación de los desahucios por falta de pago, falta de mano de obra especializada, procesos constructivos no ajustados a la actual realidad social, ausencia de suficientes residencias universitarias en las grandes ciudades, crecimiento de pisos turísticos y oficinas ubicados irregularmente, auge de las okupaciones delictivas protagonizadas por organizaciones criminales y un largo etcétera.
Todos estos factores contribuyen con mayor o menor intensidad a la actual situación que padece el pueblo español. Pero no podemos olvidar un elemento primordial: un notable aumento de población en las últimas tres décadas, nada menos que 10 millones de personas.
Muchas veces se hace referencia a que la crisis de la vivienda es en no escasa medida una crisis en términos de oferta (afirmación a mi juicio acertada) con una falta manifiesta de viviendas protegidas. Haciendo un breve análisis comparativo, durante el año 2006 se calificaron 97.617 viviendas protegidas, cifra que se desplomó durante la crisis y posteriormente. Hasta tal punto que las 12.304 viviendas protegidas de 2023, supusieron la cifra más alta desde 2012. Nos encontramos por tanto ante un déficit estructural, que lleva lustros acumulándose.
El Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025, ha sido objeto de reforma en 2025, a través del ya citado Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero. El Real Decreto-ley 7/2025, de 24 de junio pretendió también su modificación, pero al no ser convalidado por el Congreso de los Diputados, fue derogado.
Sin embargo, se han tratado de recuperar diversas de esas medidas a través del Nuevo Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) 2023-2030, el cual, entre otras medidas prevé transformar todo el parque edificatorio (residencial y terciario) en edificios de cero emisiones para 2050, reducir el consumo energético y realizar una rehabilitación masiva de 1,57 millones de viviendas hasta 2030, realizando para ello una inversión público-privada de 39.350 millones de euros en este periodo.
Esa rehabilitación de viviendas se configura como esencial, pero resulta obvio que los impulsos normativos y administrativos deben reforzarse con urgencia y lograr un gran pacto de Estado que permita abordar este fenómeno de forma integral.
