Vivienda e impuestos: las propuestas de los partidos políticos
Son medidas que favorecerán el mercado, pero no van a solucionar por sí solas el problema
En estos días, los dos grandes partidos políticos han hecho públicas sus propuestas en relación con la vivienda, en particular en materia tributaria. El PSOE propone, en primer lugar, una reducción del rendimiento neto positivo del 100% en el IRPF para los propietarios que alquilen según el Índice de Precios de Referencia, sin necesidad de que las viviendas se encuentren en zonas declaradas tensionadas, como establece, en estos casos, la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, en la modificación que introdujo en la Ley del IRPF, que puede llegar al 90%.
En segundo lugar, equiparar la tributación de los pisos turísticos a la de otras actividades económicas. Ello supondrá, de un lado, la modificación de la Ley del IRPF, considerando que, pese a no contar con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, estaremos ante ese tipo de actividades en todo caso. De otro, una nueva regulación en el IVA. Hemos de poner de relieve que la disposición final décimoséptima de la Ley 7/2024 ya establece que el Gobierno impulsará la modificación de la Directiva del IVA para permitir a los Estados miembros gravar los arrendamientos de viviendas de corta duración, en aquellas zonas donde este tipo de alojamiento dificulta su acceso a la ciudadanía.
En tercer lugar, modificar el régimen de ventajas fiscales de las socimis, aplicándolo, exclusivamente, a la promoción de vivienda en alquiler asequible. Ahora bien, esta medida únicamente tendrá efecto en las del sector residencial, por lo que no se verán afectadas las que invierten en oficinas y centros comerciales. Recordemos que no prosperó una enmienda de Sumar que pretendía hacer desaparecer el régimen con que cuentan en el impuesto sobre sociedades, que les permite tributar al 1%, siempre que el 80% de sus beneficios se distribuyan a los socios, que serán, en última instancia, los que tributen de forma incrementada por ellos.
Finalmente, limitar la compra de viviendas por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes, que deberán hacer frente a una carga fiscal de hasta el 100% del valor del inmueble. La medida anunciada deja demasiadas cuestiones en el aire: ¿se aplicaría la misma medida a quien venga con intención de residir, a medio o largo plazo, y acabe convirtiéndose en residente fiscal?, ¿o a profesionales desplazados temporalmente? y ¿cómo se gestionarían los supuestos de movilidad internacional? (por ejemplo, expatriados de multinacionales).
Sin duda, esta medida encuentra un fundamento similar al propuesto para la eliminación del régimen conocido como golden visa. Se mantiene que la compra de viviendas por extranjeros de clase alta ha crecido, especialmente en ciertas áreas, desplazando a las personas con menos recursos, lo que se conoce como gentrificación.
Sin embargo, en nuestra opinión, nada más lejos de la realidad. De un lado, la presión sobre la demanda y la posible gentrificación de determinadas zonas tensionadas es residual, según los datos oficiales del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. De otro, la mayoría de estos inversores destinan el inmueble a vivienda, crean empleo y consumen en nuestro país.
A mayor abundamiento, si el inversor extranjero destina la vivienda al alquiler, el efecto neto sobre la relación oferta-demanda es totalmente neutro. Aumenta la demanda, sí, pero correlativamente, la oferta, porque esa vivienda entra a formar parte del parqué disponible para arrendar. Por otra parte, y desde un punto de vista estrictamente jurídico-tributario, no está nada claro el encaje de esta medida dentro de la propia jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que, en los últimos tiempos, ha venido interpretando que la libre circulación de capitales, consagrada en el art. 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, ha de extenderse a las relaciones entre Estados miembros y terceros países.
Por su parte, los presidentes de las comunidades autónomas gobernadas por el PP han acordado una rebaja fiscal para comprar, alquilar o arrendar una vivienda, en especial a los colectivos que más sufren la crisis y donde a los jóvenes se les rebajará la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados hasta el 4%. Ahora bien, no debemos olvidar que las comunidades autónomas cuentan también con la modalidad proporcional de este impuesto, y que se exige cuando la operación está sujeta a IVA, y de la cual no se ha hablado.
Tal y como podemos ver, se trata de medidas que favorecerán el mercado inmobiliario, pero no van a solucionar, por si solas, el problema de la vivienda. Este último únicamente puede solventarse con un pacto entre las distintas Administraciones públicas tendente a la construcción de viviendas de protección pública en régimen de arrendamiento, si bien muchas iniciativas similares en el pasado se han visto lastradas por la falta de financiación estable, la rigidez burocrática o la complejidad en la colaboración con ayuntamientos y comunidades autónomas. En todo caso, se trata de una solución a medio plazo, pero el tiempo vuela.
Javier Martín Fernández es socio director de Ideo Legal y catedrático de Derecho Financiero y Tributario / Jesús Salido Gusi es abogado de Ideo Legal