El estrangulamiento del mercado de vivienda camina hacia la asfixia
España necesitará 700.000 casas en cuatro años para satisfacer la demanda de alquiler y compra, afectados por el turismo y la escasa obra nueva
El problema más urgente de la economía española, y quizás el principal, es el estrangulamiento del mercado de vivienda, tanto en propiedad como en alquiler, que además tiene enormes efectos secundarios en la natalidad, el empleo, la movilidad geográfica o la sostenibilidad de las pensiones, que, a su vez, determinan la vulnerabilidad económica, social y emocional. El Gobierno es consciente del problema y por eso se lo ha marcado como objetivo prioritario para esta legislatura.
La positiva dinámica de crecimiento de actividad y población que tiene la economía española llevaría a que en cuatro años el mercado tenga un déficit de 700.000 viviendas, tanto para compra como para alquiler. Esta cifra podría duplicarse, si no toman medidas, o reducirse una quinta parte, si se toman decisiones que impacten rápido en la construcción y el alquiler.
Los datos son tan elocuentes que estarse quietos no parece una opción, ya que empieza a haber riesgo de estallido social. De hecho, están creciendo los desahucios de familias con problemas para pagar el alquiler incluso teniendo trabajo y cada vez proliferan más soluciones habitacionales marginales, como vivir en autocaravanas o en pisos patera, donde se acumulan personas, sobre todo inmigrantes, que tienen trabajos mal remunerados, pese al aumento del SMI en los últimos años o están directamente en la economía sumergida.
El Gobierno ha lanzado esta semana una medida con más carga política que impacto real, como es la eliminación de la concesión de la golden visa. Desde 2013, cualquier extranjero que adquiere una vivienda en España con una inversión de más de medio millón de euros tiene derecho al permiso de residencia. Este mecanismo, claramente injusto desde una perspectiva ética y moral, ya que segrega por renta, ha sido utilizado únicamente por unos 14.600 extranjeros y su impacto se limita a viviendas que son accesibles solo para rentas altas o muy altas. De hecho, ha contribuido a tensionar los precios en determinados barrios de Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Málaga o Marbella, pero no en el tipo medio de vivienda. Dicho esto, no hay que desdeñar que un tercio de estas operaciones se han realizado en los dos últimos años, pero tampoco que los grandes patrimonios van a seguir comprando casas en España, tengan o no el premio de la residencia, aunque sea como mera inversión.
El desquicie de la vivienda en España se produce en las dos puertas de acceso, la del alquiler y la de la propiedad, y ambas están muy conectadas. La menor disponibilidad de obra nueva empuja a los nuevos hogares al alquiler y provoca que su coste se dispare. La reducción de la construcción está íntimamente ligada a los excesos de la burbuja inmobiliaria. En la primera década de este siglo se construyeron 5,4 millones de casas y en la siguiente (2010-2020) no se llegó al millón (932.000).
Los márgenes de la construcción se han reducido a la mitad en la última década y la disponibilidad de suelo urbanizable se ha desplomado por una doble razón, la lentitud de las administraciones en las calificaciones y permisos y los problemas de los promotores para adquirir terrenos a crédito, ya que los cambios en la regulación bancaria penalizan la actividad promotora. Las administraciones tienen, además de las licencias, la capacidad de poner en el mercado grandes extensiones de suelo, ya que son los mayores propietarios.
Todo esto lleva a que los hogares que viven de alquiler tengan que destinar una mayor parte de renta disponible que la cuantía que invierten en el pago de la hipoteca los que han optado por la propiedad. Según datos de Eurostat, el 40% de los hogares españoles arrendados, está pagando un contrato de alquiler que se lleva más del 40% de su renta. Esto es el doble que la media de la UE. Como hemos analizado aquí en otras ocasiones, ese sobreesfuerzo se concentra sobre todo en las parejas más jóvenes, lo que incide en la tardía emancipación y la bajísima tasa de natalidad.
Si la cuota del alquiler es mayor que la letra de la hipoteca, lo lógico sería comprar, pero las familias se encuentran, además de con la escasa oferta de vivienda, con que tienen que disponer de ahorro para hacer frente al pago del 20% del coste de adquisición, que no lo cubren los bancos. Para ello, el Gobierno ha puesto en marcha el aval del Estado para ese 20% que no financian los bancos.
Además, en el mercado del alquiler ha aparecido en los últimos años un competidor inesperado de enorme impacto: el alquiler turístico. Las plataformas globales por internet (Airbnb) han propiciado que en España haya ya 340.000 casas destinadas a este segmento de negocio. El Banco de España prevé que esta actividad crezca a tasas del 10% anual, en buena medida convirtiendo casas alquiladas para primera residencia en alojamiento turístico. Este cambio está teniendo un enorme impacto, que se va a agravar, precisamente en las zonas que ya sufren una mayor tensión, como Madrid, Barcelona, Málaga y los dos archipiélagos.
Estos problemas conviven con el hecho de que en España solo el 60% de las viviendas están ocupadas por hogares que lo consideran su domicilio, su primera vivienda, de las que tres cuartas partes son casas propiedad de sus huéspedes. El resto son viviendas vacías (15%), segundas residencias (15%) o construcciones inhabitables (10%), dado su mal estado.
Este panorama lleva a que el Gobierno esté internamente movilizado y tratando de buscar ideas y apoyo en todos los sectores implicados, especialmente promotores y sector financiero, con el fin de tratar de dar la vuelta a esta situación. Además de las medidas para desatascar la construcción de vivienda nueva, destinada a la venta y al alquiler a precio asequible, una de las primeras medidas a tomar debería ser sobre el alquiler turístico, donde la legislación debería ser casi municipal, por la diferencia de la problemática.
Hacen falta decisiones claras y contundentes que aumenten la oferta de vivienda de precio asequible. Hasta ahora, las medidas que ha aprobado este Gobierno y sus socios han tenido un impacto escaso o negativo, como ha pasado en Cataluña con las ocurrencias de ERC en la comunidad y de En Común en el ayuntamiento. El Gobierno tiene encima de la mesa el proyecto de Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que modifica la de 2015, en el que puede meter enmiendas urgentes hasta el 23 de abril. No hay tiempo que perder.
Aurelio Medel es periodista y doctor en Ciencias de la Información
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