Nuevas fórmulas para invertir (de forma asequible) en el sector inmobiliario
Las ofertas más llamativas de las ‘proptech’ tienen como objetivo impulsar todavía más su democratización y revolucionar el sector gracias a la transformación digital
La inversión en propiedades inmobiliarias en España se percibe generalmente como atractiva y conservadora por su tangibilidad y porque, históricamente, la evolución de los precios ha sido positiva. A pesar de que la crisis iniciada en 2008 demostró que no existe inversión libre de riesgo, el ladrillo sigue siendo un valor refugio muy demandado, sobre todo en periodos inflacionarios como el que vivimos ahora.
Hasta hace relativamente poco, y al margen de lo que ofrecían los fondos inmobiliarios tradicionales, este tipo de inversión estaba reservado a los grandes patrimonios, ya que exigía, al menos, un importante desembolso inicial y cumplir con los requisitos de los bancos para obtener la financiación necesaria, en su caso.
La introducción de la figura de la socimi en el mercado español permitió al público general la posibilidad de acceder a la inversión inmobiliaria a través de vehículos transparentes, con la garantía de cierta liquidez y obteniendo rentabilidades estables gracias a las exigencias de distribución periódica de dividendos.
En la actualidad están apareciendo nuevos formatos de inversión inmobiliaria que tienen como objetivo impulsar todavía más su democratización y revolucionar el sector gracias a la transformación digital. Se trata de las ofertas más llamativas de las proptech en nuestro país, sin perder de vista que somos el segundo país del mundo que más inversión atrae a esta industria, por detrás de Estados Unidos.
Empezaremos con la rentabilidad en alquiler. La compañía PropHero ha aterrizado en España afirmando ser capaz de identificar aquellas zonas en las que resulta más rentable invertir haciendo uso del big data. Su modelo de datos tiene en cuenta, entre otros factores, la evolución demográfica, la tasa de esfuerzo de alquiler, la tasa de crecimiento y la tasa de desempleo, lo que permite hacer una valoración fidedigna del riesgo de impago, la liquidez de la inversión y la evolución de los precios en un territorio concreto.
Para sorpresa de muchos, las zonas que ofrecen mayor rentabilidad en combinación con menor riesgo de impago, iliquidez y pérdida de valor están lejos de grandes ciudades como Madrid o Barcelona, en las que el precio de los inmuebles es significativamente superior al de los barrios periféricos de determinadas poblaciones españolas.
El servicio que presta consiste en localizar estos inmuebles para que sus inversores adquieran el 100% de la propiedad, siendo totalmente libres para decidir cuándo desinvertir. Los tickets mínimos están alrededor de los 80.000 euros, con todos los gastos incluidos, y registran unas rentabilidades en alquiler de en torno al 8% neto anual.
Además, para facilitar las cosas, esta proptech se encarga de gestionar la relación con los inquilinos, así como la posterior venta, si el propietario así lo desea, de tal manera que ni siquiera es necesario visitar los inmuebles o conocer personalmente a los arrendatarios. El inversor únicamente debe otorgar un poder especial a la compañía para que realice todos los trámites en su nombre, incluyendo el cierre de las operaciones en la notaría.
El reto consiste en globalizar y objetivar un modelo de inversión que por regla general ha sido hiper local, gracias a los datos y a la digitalización, permitiendo comprar y vender inmuebles con una aplicación móvil en cualquier parte del mundo, como lo hacemos con los valores bursátiles.
Otro nuevo formato de inversión es el crowdfunding inmobiliario, que consiste en la reunión de pequeños y medianos inversores para financiar un proyecto entre todos a cambio de una recompensa.
Las plataformas de financiación participativa como, por ejemplo, Urbanitae, Housers o Wecity, todas ellas autorizadas por la CNMV, permiten invertir en cualquier tipo de proyecto inmobiliario, desde la compra de suelo, la edificación y el valor añadido mediante la reforma de activos residenciales, de oficinas, comerciales, industriales, hoteleros, etc.
Desde el punto de vista del inversor, ofrecen proyectos de equity y de deuda. Es decir, se puede aportar equity para convertirse en socio del proyecto y copropietario del inmueble, compartiendo tanto el riesgo como la rentabilidad del promotor; y se puede financiar un proyecto, convirtiéndose en prestamista del promotor.
Para los promotores supone una alternativa a la financiación bancaria y de fondos de inversión más ágil y atractiva, especialmente en situaciones como la actual de subida de tipos de interés, para desarrollar proyectos de tamaño medio, endeudándose o haciendo a los inversores socios de sus empresas.
Las inversiones mínimas están en torno a los 500 euros y se hacen online de una forma muy sencilla. Urbanitae presume de ofrecer una rentabilidad anual media del 18%.
No obstante, hay que tener en cuenta que estas opciones no permiten la desinversión inmediata y, en ocasiones, los proyectos requieren inyecciones de capital superiores a las inicialmente estimadas, por causas como la ralentización de las obras derivada de la disminución de la mano de obra y el desabastecimiento y consecuente encarecimiento de los materiales.
Por último, mencionar la copropiedad inmobiliaria. Teniendo en cuenta que la industria inmobiliaria representa casi el 40% del total de las emisiones de carbono y el 36% del uso final de energía en todo el mundo, no queda más remedio que explorar conceptos de inversión inmobiliaria responsable. La copropiedad como alternativa al modelo vacacional tradicional es uno de ellos.
La compañía española Vivla ha importado la fórmula desarrollada por Pacaso en Estados Unidos, que consiste en buscar compradores de las octavas partes de una sociedad limitada propietaria de una segunda residencia. Los copropietarios deben suscribir un pacto de socios estándar, regulando el funcionamiento de la sociedad y las normas de ocupación del inmueble.
Además, a cambio de una cuota mensual relativamente asequible, un gestor se encarga del mantenimiento y distribución del uso del inmueble en base a las peticiones de los copropietarios. Cada propietario tiene derecho a disfrutar de la casa 42 días al año, 14 de ellos en temporada alta. Para evitar conflictos, tratan de buscar socios con preferencias compatibles. Asimismo, los copropietarios están facultados para arrendar a terceros el inmueble durante el tiempo que les corresponde, por lo que la propuesta de valor es maximizar el uso de la segunda residencia. Es importante destacar que, en caso de impago de la cuota mensual de mantenimiento por parte de alguno de los copropietarios, es Vivla quien se hace cargo, sin que exista responsabilidad solidaria entre los socios.
La meta a largo plazo consiste en la creación de un marketplace de participaciones sociales líquido, imponiendo una permanencia mínima de 12 meses como socio en cada sociedad.
Estas son solo algunas de las novedades propuestas por las proptech en España, que sin duda alguna nos seguirán sorprendiendo en los próximos años.
Alejandra Romero es asociada senior del departamento de inmobiliario de Herbert Smith Freehills
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