Invertir en trasteros, tan rentable como hacerlo en vivienda
Las ganancias se mueven entre el 6% y el 8% anual, requieren menor desembolso, aunque tardan más en venderse
Los inversores que quieren ladrillo, pero no disponen de dinero suficiente para adquirir una vivienda, pueden encontrar en los trasteros una buena opción. En los últimos años se ha producido un boom de compraventa y alquiler de trasteros, bien entre particulares o bajo los llamados self-storage, que son instalaciones industriales gestionadas por empresas. Las rentabilidades se mueven en niveles similares al alquiler de vivienda que el pasado año marcó en España un 7,2% bruto, según Idealista.
Con datos recogidos en Tecnicasa, a escala nacional, en los últimos cinco años, la demanda de trasteros se ha disparado, generando un crecimiento del 68% en número de centros y un 18% en superficie. Las razones que apuntan los expertos de este auge son variadas: el cada vez más reducido tamaño de las viviendas, el comercio electrónico que precisa lugares para almacenar el stock, el teletrabajo y también el turismo ya que en zonas costeras se utilizan para guardar equipos deportivos o mobiliario.
La demanda más sólida se encuentra en los centros de las grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia y en las zonas turísticas más demandas como Málaga, Costa Brava o Palma de Mallorca. Rubén Cózar, director general de negocio de Foro Consultores Inmobiliarios, considera que es un mercado ya maduro que ha tenido un gran momento de expansión en los últimos años. “Este desarrollo se debe, en parte, a la creciente demanda de espacio adicional, tanto por particulares como por pequeñas empresas, que buscan soluciones para almacenar sus pertenencias”, explica.
Son muchos los factores que marcan el precio de compraventa y también el del alquiler. El tamaño, la ubicación, la oferta de servicios añadidos, disponibilidad y acceso al trastero. Según el comparador Trasterola, el alquiler de trasteros en Madrid tiene un precio medio de 95 euros y los precios van desde los 25 euros hasta los 380 euros. En el caso de Barcelona son algo más caros alcanzando de media los 100 euros al mes y bajan en Málaga hasta los 75 euros.
En cuanto a la compra de estos inmuebles también se aprecian grandes diferencias y no es extraño ver trasteros con precios por metro cuadrado similares a los de las viviendas. Por ejemplo, en el céntrico barrio madrileño de Chamberí se ofrecen trasteros de 7 metros cuadrados a 55.000 euros con un coste por metro de 7.857 euros, similar a la media de la vivienda en la zona, que está en los 7.871 euros por metro cuadrado. Y también ocurre en el más popular barrio de Carabanchel con ofertas puntuales a 3.100 euros metros cuadrados cuando la vivienda está en los 3.140 euros. Lo mismo sucede en otras ciudades, aunque las oscilaciones en cuanto al precio del metro cuadrado son muy grandes dependiendo del tipo de trastero que se oferte.
Como fórmula de inversión, los trasteros ofrecen ventajas frente a la vivienda, pero también riesgos. Oscar F. de Torres Neira, responsable de formación técnica de Gloval Building Value, indica que “con una inversión reducida se puede obtener un rendimiento casi inmediato, superior al 5% y en grandes ciudades se estiman rentabilidades medias entre 7% y 8,5%”. Y añade: “La inversión en trasteros suele ser una inversión segura, con una rentabilidad media-alta, estable pese a las fluctuaciones del mercado, y con muy bajo coste de adquisición y mantenimiento, siempre y cuando se localicen en las ubicaciones más adecuadas a la demanda existente”.
Además de la baja inversión, existe actualmente una demanda estable y los contratos se suelen firmar a plazos largos. Los expertos consultados estiman que los impagos suelen ser menos frecuentes que en las viviendas. Aunque también existen factores negativos como la fuerte competencia de los self-storage, que continuamente desarrollan nuevos proyectos y también la liquidez, ya que vender un trastero suele ser un proceso más lento que la venta de un piso en la situación actual.
Elena Alonso, directora de valoraciones RICS (según los estándares de la Royal Institucion of Chartered Surveyors) de Sociedad de Tasación apunta que el atractivo de los trasteros “radica en la combinación de una inversión relativamente contenida, una gestión operativa flexible y unos ingresos estables, con bajos niveles de morosidad y rotación, así como su capacidad de reconversión o liquidez”. Y añade: “En los últimos años, hemos observado una transformación muy clara de este mercado: si antes los trasteros se encontraban habitualmente en la periferia y con superficies más amplias, hoy el usuario valora sobre todo la proximidad, lo que ha llevado a una reducción en el tamaño y a una localización cada vez más céntrica. Se trata de un producto con bajos costes operativos y alta ocupación (en muchos casos superior al 80%) lo que hace que los trasteros urbanos sean un activo con márgenes muy competitivos y rentabilidades medias entre el 7% y el 8% anual”.
Rubén Cózar da algunas claves de dónde invertir en trasteros. “Antes de invertir en trasteros lo ideal es buscar locales o talleres en calles de demanda comercial limitada, con poco negocio, que puedan convertirse en trasteros y así poder adquirirlos más baratos. Y, a su vez, ubicados en áreas con viviendas que no tienen trastero y donde haya alta demanda por la necesidad de espacio”, indica. Considera clave para el éxito, la ubicación ya que un trastero situado en una zona urbana con alta demanda podrá generar ingresos más altos. También es importante considerar la accesibilidad. Además, el tamaño del trastero debe alinearse con la demanda local. Los trasteros más pequeños suelen estar enfocados a particulares que buscan guardar objetos personales. Y, por último, considera que la seguridad es una de las principales preocupaciones para los usuarios.
Los trasteros son, pues, una opción interesante dentro de la inversión inmobiliaria con rentabilidades similares a la vivienda y costes más bajos.
