El Supremo choca con la Administración en materia de ejecuciones hipotecarias
El Alto Tribunal permite inscribir una hipoteca por el 75% de la tasación
El Tribunal Supremo ha discrepado del criterio de la Dirección General de Seguridad Pública y Fe Pública (anterior Dirección General de los Registros y del Notariado) que delimita el valor usado como tipo de subasta en la ejecución de bienes hipotecados. Para el órgano administrativo, cualquier procedimiento de ejecución judicial sobre un inmueble garantizado con una hipoteca debe basarse en un tipo fijado por los interesados para la subasta que no supere el 100% del valor de la tasación. Por el contrario, para el Alto Tribunal habría que matizar si la ejecución es judicial (ante un juzgado) o extrajudicial (en un notario). En el primer caso, el límite mínimo sería del 75%, y solo en el segundo llegaría a la totalidad del porcentaje.
Así lo indica la reciente sentencia (cuyo texto puede consultar aquí). La resolución posibilita la inscripción de dos escrituras hipotecarias que en su día fueron rechazadas por un registrador de la propiedad, hoy recurrente.
Se deniega la inscripción
El litigio se originó en 2019, cuando una empresa presentó para su inscripción, en el Registro de la Propiedad de Villacarrillo (Jaén), dos escrituras que contenían sendas hipotecas inmobiliarias. En la primera de ellas, el inmueble hipotecado se tasó en 109.650 euros; en la segunda, se fijó una cuantía de 90.300 euros. En ambos casos se hizo constar la misma cláusula: que el valor de la tasación hipotecaria era “igual o superior al 75% del valor de tasación de la finca”, conforme exige el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este precepto obliga a reflejar públicamente un precio “para que sirva de tipo en la subasta” no inferior al citado porcentaje.
Tras la solicitud, el registrador de la propiedad emitió una calificación negativa, suspendiendo ambas inscripciones. Según el funcionario, en las escrituras “se fijaba un tipo para la subasta inferior al 100% del valor de tasación que resultaba del informe que se insertaba en cada una de las escrituras”. El rechazo obedecía al artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que impide, en caso de venta extrajudicial de los bienes, “fijar un precio inferior al valor señalado en la tasación”, es decir, el 100% de este. Como fundamento, una resolución de la Dirección General de Seguridad Pública y Fe Pública del año 2000 expresaba: “si se pactaran ambos procedimientos de ejecución, el judicial directo y la venta extrajudicial, la tasación en los dos procedimientos no podría ser diferente ni inferior al 100% del valor de tasación”, pero “de pactarse únicamente el procedimiento de ejecución directa, el valor por el que se iniciara la subasta no podría ser inferior al 75% del valor de tasación”.
En vía judicial, la empresa logró su propósito. En 2021, el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Jaén enmendó al registrador y dejó sin efecto sus calificaciones. El fallo fue confirmado por la Audiencia Provincial de Jaén y ahora por el Supremo.
Ejecución judicial y extrajudicial
Los magistrados revelan el objeto del litigio: el valor mínimo para el tipo de subasta en una ejecución judicial hipotecaria. El registrador, en su recurso, opinaba que dicho valor no podría ser distinto al que se aplicaría en caso de que la ejecución se planteara extrajudicialmente ante un notario.
La clave, continúa el razonamiento, es la vigencia del precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil. A lo largo de los años, la normativa hipotecaria ha sufrido modificaciones sobre el porcentaje del tipo en subastas, pero el legislador, ante el artículo procesal civil, “pudo modificarlo y no lo hizo”. En consecuencia, y a pesar “del parecer de la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública”, es plenamente aplicable el porcentaje del 75%, pues las escrituras aportadas “tan solo optaban por la ejecución judicial”. En consecuencia, la mercantil podrá inscribir sus hipotecas y fundamentar, en su caso, una futura subasta sobre los inmuebles.