Los tribunales ponen límites a las comprobaciones de valores
El Constitucional y el Supremo trazan líneas rojas contra la Administración tributaria
El Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional han emitido decisiones que pueden marcar un antes y un después en la forma en que la Administración determina el valor fiscal de los inmuebles y, por tanto, los impuestos que pagan los ciudadanos.
El valor fiscal de un inmueble no coincide necesariamente con el precio escriturado ni con su valor de mercado. Con la reforma de 2021, las normas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), del impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD) y del impuesto sobre el patrimonio establecieron el “valor de referencia” –un valor objetivo calculado por el Catastro a partir de precios comunicados por notarios— como base imponible de estos tributos.
El propósito de ese cambio era reducir la litigiosidad: declarar el valor de referencia (o un importe superior si el precio de venta lo excede) evita que la Administración revise de oficio el valor declarado. Sin embargo, la experiencia demuestra que el sistema no ha eliminado del todo los conflictos, y que la Administración sigue realizando comprobaciones, muchas basadas en el método del dictamen por perito de la Administración. Estos dictámenes han incurrido reiteradamente en deficiencias que provocaban su anulación, para ser luego emitidos de nuevo, una vez corregido el defecto. Así, el contribuyente –tras años de litigio– se veía en la misma o peor situación que al inicio.
Sin embargo, en una sentencia de 29 de septiembre de 2025, el Supremo ha puesto límites claros a esta práctica con la llamada teoría del “doble tiro”. Hasta ahora, cuando un contribuyente conseguía anular una liquidación por defectos en la valoración, la Administración podía emitir otra, corrigiendo los fallos, e incluso una tercera. El tribunal ha cerrado esa puerta: solo puede haber dos intentos. Si la segunda liquidación también es defectuosa, la comprobación debe darse por finalizada. Esta decisión tiene gran relevancia práctica, pues impide alargar indefinidamente procedimientos que mantenían al contribuyente en una incertidumbre injustificada.
Otra línea jurisprudencial de este verano refuerza las garantías de los contribuyentes en los dictámenes por peritos. En cuatro sentencias dictadas entre junio y septiembre, el Supremo ha reiterado que, salvo en casos excepcionales y justificados, el perito de la Administración debe visitar personalmente el inmueble que valora.
Hasta ahora era frecuente que las valoraciones se hicieran sobre planos, fotografías o bases de datos, sin inspección ocular. El Supremo recuerda que solo mediante una visita personal –al interior y exterior del inmueble– puede realizarse una valoración singularizada que respete las garantías del contribuyente. Esta doctrina pone fin a las comprobaciones en serie, carentes de un verdadero examen individualizado.
Además, el 14 de julio el Constitucional admitió a trámite una cuestión de constitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, que duda de que el valor de referencia, tal y como se define en la normativa del ITP y el AJD, respete el principio de capacidad económica de la Constitución.
Si el Constitucional concluyera que no lo hace, el impacto sería notable: podría obligar a revisar un sistema que pretendía objetivar la tributación inmobiliaria, pero que ha generado controversias sobre su equidad y ajuste al mercado. Estas resoluciones refuerzan las garantías frente a comprobaciones automáticas o repetitivas y abren la puerta a una revisión del valor de referencia, cuyo encaje constitucional está en entredicho. La fiscalidad inmobiliaria, una de las más conflictivas del sistema tributario español, entra así en una nueva etapa.
Los tribunales trazan líneas rojas que obligan a la Administración a actuar con mayor rigor técnico y respeto a las garantías del contribuyente. El resultado puede ser, al fin, un equilibrio más justo entre la recaudación y la protección del ciudadano, con procedimientos más transparentes y seguros.
