La reforma legal que pone coto a los pisos turísticos: un paso insuficiente frente a la crisis de vivienda
Si lo que se pretende es acabar con el problema de la vivienda, las reformas legales no pueden limitarse a cuestiones tan simples como mayorías en comunidades de vecinos, sino en políticas reales que de verdad aumenten la oferta
En una España cada vez más afectada por una preocupante crisis de acceso a la vivienda, una proliferación turística sin precedentes y los precios de los alquileres desorbitados, el Congreso de los Diputados continúa con sus esfuerzos, aún insuficientes, para abordar un problema de gran envergadura.
Esta vez lo ha hecho a través de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Esta ley modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la Propiedad Horizontal (LPH). Lo hace mediante una disposición final cuarta, cuyo contenido, pudiendo calificarse como una “enmienda intrusa” al introducirse una novedad legislativa a través de una Disposición Final, poco tiene que ver con el texto original de la ley.
Dicha reforma exige, por primera vez, a los propietarios que deseen explotar sus viviendas en la modalidad de alquiler turístico, la previa aprobación expresa de la comunidad de propietarios, mediante el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta novedad tiene especial importancia porque antes no era necesaria la previa aprobación de la comunidad de propietarios para destinar un elemento privativo a su explotación por un operador turístico.
El objetivo de esta medida es aumentar los requisitos necesarios en España para destinar propiedades residenciales a fines turísticos, promoviendo su disponibilidad como viviendas permanentes. De este modo, se busca reducir la presión sobre el mercado inmobiliario. En muchas ciudades españolas, el auge del alquiler turístico ha reducido la oferta de viviendas disponibles para alquiler residencial, encareciendo los precios y dificultando el acceso a la vivienda para los residentes locales.
En la misma línea, el Tribunal Supremo, en sus sentencias 1232/2024 y 1233/2024, ambas de 3 de octubre de 2024, amplió las posibilidades de actuación de las comunidades de propietarios. Según estas resoluciones, las comunidades pueden prohibir los pisos turísticos mediante el mismo mecanismo de doble mayoría que se exige actualmente para aprobarlos. Hasta entonces, la LPH únicamente permitía “limitar” o “condicionar” la actividad de alquiler turístico con mayoría de tres quintos (artículo 17.12 LPH), mientras que para prohibirla era necesaria la unanimidad.
El Alto Tribunal argumentó que “la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo límite”. Además, considera que la prohibición de uso de elementos privativos en un régimen de propiedad horizontal es legítima y conforme a la Constitución, atendiendo a la protección del interés general de la comunidad.
Así las cosas, la Ley Orgánica 1/2025 ha modificado el artículo 17.12 de la LPH para incorporar explícitamente la posibilidad de aprobar o prohibir pisos turísticos con la doble mayoría de tres quintos, alineándose con los criterios del Tribunal Supremo.
Estas medidas responden a una crisis de vivienda que en España está llegando a un punto crítico. En ciudades como Madrid, donde las licencias turísticas están suspendidas hasta febrero de 2026, el conflicto entre el turismo y el acceso a la vivienda ha intensificado el debate público. A pesar de las recientes reformas legales, como las impulsadas por esta Ley Orgánica, la alta demanda y la limitada oferta de viviendas continúan complicando la situación para los residentes.
En todo caso, 2025 promete ser un punto de inflexión en las políticas de vivienda. El pasado 13 de enero, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció una ambiciosa batería de medidas para ampliar el parque público de vivienda y regular el mercado, enfocándose en exenciones fiscales para los alquileres asequibles y más impuestos para compradores extranjeros y pisos turísticos. No obstante, si lo que se pretende es acabar con el problema de la vivienda, las reformas legales no pueden limitarse a cuestiones tan simples como mayorías en comunidades de vecinos, sino en políticas reales que de verdad aumenten la oferta.
Por otro lado, cabe plantearse si la solución radica en poner tantas limitaciones al propietario y proteger en exceso al arrendatario. Tal vez, si en lugar de poner tantos obstáculos al arrendador, se le garantizara una mayor seguridad jurídica, medidas efectivas contra inquilinos morosos, y algo más de protección, la oferta aumentaría, lo que a su vez disminuiría los precios. El mejor ejemplo de esto, a sensu contrario, es la Ley de Vivienda de 2023, que quizá sobreprotegió al arrendatario, provocando no solo que la oferta no aumentara, sino que disminuyera.
En definitiva, aunque considero acertado regular la actividad turística en zonas tensionadas o residenciales para mitigar su impacto en el mercado inmobiliario, no creo que estas medidas sean la solución definitiva a la crisis de vivienda. Hasta que los responsables políticos logren consensuar y ejecutar una política conjunta ambiciosa que enfrente de raíz los problemas estructurales de oferta y acceso a la vivienda, estas pequeñas reformas no serán más que parches temporales para un problema que sigue sin resolverse.