Inversión alternativa en inmuebles: del ‘crowdfunding’ tradicional a la tokenización
Existen plataformas digitales cuya actividad consiste en la adquisición de un inmueble mediante la obtención de financiación por parte de sus usuarios para su posterior alquiler o venta
La aparición de la tecnología de registros distribuidos (DLT) trajo consigo cambios y avances en sectores tan clave como el sector financiero, el artístico, el del entretenimiento o el sector de la energía, entre otros. De la misma forma, el uso de esta tecnología también se ha hecho un hueco en el sector inmobiliario, principalmente desde el punto de vista de la inversión. En efecto, nos estamos refiriendo a la tokenización de activos inmobiliarios.
Para poder explicar el funcionamiento de esta forma de invertir “en ladrillo”, conviene recordar la evolución seguida en este tipo de inversiones. Así, debemos comenzar hablando del crowdfunding, ya que, hasta la aparición de esta figura, la inversión directa en inmuebles quedaba reservada únicamente a bolsillos afortunados y grandes patrimonios. No era, desde luego, un tipo de inversión accesible al gran público.
Es en este escenario cuando vio la luz la Ley 5/2015, de fomento de la financiación empresarial, que supuso un cambio significativo para este tipo de inversiones. De esta manera, en 2015 surgieron las primeras plataformas de financiación participativa (PFP) de proyectos de inversión inmobiliaria. Las PFP supusieron una democratización de la inversión en el mercado inmobiliario, al acercar grandes proyectos de inversión al público general.
Prueba de ello fueron algunas PFP que permitieron la inversión desde 100 euros, un importe al alcance de cualquier bolsillo, incluidos los de los más jóvenes. Además, en virtud de esta Ley 5/2015, estas PFP debían contar un importante respaldo: la autorización pertinente por parte de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), aportando a esta actividad una gran seguridad jurídica frente a los inversores.
Así las cosas, el crowdfunding supuso un antes y un después, asentando una alternativa innovadora en el mundo de las inversiones inmobiliarias. Asimismo, provocó que la legislación tuviera que adaptarse, no solo con la ley antes mencionada, sino también, posteriormente y a nivel europeo, con el Reglamento (UE) 2020/1503, que entró en vigor en noviembre de 2021 con el fin de brindar una regulación específica a estas vías alternativas de financiación en el ámbito europeo. Con todo ello, el crowdfunding es hoy una herramienta sobradamente conocida, probada y con amplia acogida entre todo tipo de inversores.
Sin embargo, a día de hoy ha surgido otro importante modelo acompañado de la innovación tecnológica DLT: la tokenización de bienes inmuebles.
Para entender en qué consiste la tokenización de bienes inmuebles debemos empezar por aclarar en qué consiste la tokenización en sí misma, que no es más que la representación digital en blockchain de ¿un activo? En realidad no; no se pueden representar digitalmente activos físicos existentes en el mundo real; lo que se tokeniza es un derecho ligado a ese activo físico, si bien el proceso es comúnmente conocido como tokenización de activos.
En este sentido, en el caso de bienes inmuebles, lo que podemos tokenizar, teóricamente, puede ser desde un derecho real aparejado al mismo hasta un derecho de crédito asociado a la rentabilidad obtenida por la venta o alquiler del inmueble. De esta manera, existen plataformas digitales cuya actividad consiste en la adquisición de un inmueble mediante la obtención de financiación por parte de sus usuarios para su posterior alquiler o venta. Las rentabilidades obtenidas por el alquiler o venta del inmueble son después devueltas a los usuarios que financiaron su adquisición.
Por tanto, lo que se tokeniza en estos últimos casos es el derecho de crédito que dichos usuarios ostentan frente a la plataforma en cuestión y que, mediante la tecnología blockchain, obtienen ventajas como la transparencia, la velocidad y la eficiencia de costes. Obtienen también mayor seguridad jurídica sobre el derecho de crédito que ostentan, ya que la tecnología blockchain ofrece la inmutabilidad y la mayor confianza que ésta conlleva.
Además, debemos destacar que la CNMV autorizó la primera Entidad Responsable de la Inscripción y Registro (ERIR) de Valores en blockchain, lo que supone un gran paso para la tokenización de activos ya que esta nueva figura (las ERIR), surgida en el seno del último desarrollo de la Ley de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión (LMVSI), es necesaria para la inscripción y registro de valores negociables representados en sistemas basados en DLT.
Este hito significa que ya es plenamente legal la emisión de valores negociables tokenizados (para mercado primario), como las acciones o los bonos, obligaciones u otra deuda titulizada, y que podremos ver dentro de poco cómo funcionan en la práctica los activos digitales tokenizados en los mercados financieros (con subyacentes inmobiliarios en muchos casos). Además, los inversores podrán por fin participar con mayor confianza en ofertas de valores tokenizados y podremos ver cómo surgen nuevas oportunidades de financiación. En definitiva, supondrá un antes y un después en la tokenización de activos en España.