¿Cómo realizar operaciones inmobiliarias con criptomonedas?
Inversores y vendedores podrán unirse en un mercado global, que permitirá completar transacciones de activos inmobiliarios con una velocidad y facilidad inimaginables
La creación del bitcoin ha alterado las tradicionales operaciones inmobiliarias mediante nuevos procesos de transmisión a los que deben adaptarse los diferentes operadores inmobiliarios que deberán dotar de eficacia las transacciones de un dominio a través de su representación digital. El sector financiero está sufriendo transformaciones profundas que afectan a múltiples ámbitos de nuestra vida y de las que socialmente aun no somos conscientes. Como en muchos otros casos, todo empezó con una conversación entre dos amigos. No sabemos si en el trabajo, en la cafetería o en la barra de un bar, cuando uno de los protagonistas dijo: “Estoy harto de tanta regulación ¿qué te parece si generamos pagos persona a persona, sin tanto control?”
El propósito parecía duro y peligroso, superaron subidas, bajadas, curvas y rectas, para cumplir el sueño de generar transacciones 0-0, sin bancos, sin controles, sin gobiernos; para materializar el nacimiento de una nueva figura llamada bitcoin. Se generaron pagos directamente entre las partes sin ser controlado por ninguna institución. Las transacciones se hacían a través de la red, generando el primer bloque de 50 bitcoins.
En nuestro mundo jurídico el nacimiento de las monedas digitales ha supuesto la aparición de una nueva terminología: bitcoin (moneda virtual), blockchain (registro de todas las transacciones), tokenización (tecnología que permite digitalizar datos) y ha provocado cambios estructurales que están redefiniendo las operaciones e impulsando la implantación de nuevas formas de operar.
Las criptomonedas son medios de pago admisibles dentro de la legislación española, pero en el momento en que alguien quiera comprar un inmueble pagando su precio con criptomonedas debemos considerarlas como un bien inmaterial y nos debería condicionar la operación que planteamos. Las transmisiones de bienes inmuebles en nuestro ordenamiento jurídico deben venir precedidas del consentimiento válido de las partes sobre el objeto, el precio y la entrega de la cosa a cambio del pago de precio.
Por tanto, ¿se puede comprar un activo con bitcoins? La criptomoneda no es dinero o moneda de curso legal en España y por tanto no podemos usarlo como medio de pago válido, solo se puede usar como un activo al que las partes voluntariamente reconocen un valor convirtiéndolo en objeto de transacción para la entrega del inmueble. Sentado lo anterior si disponemos de bitcoins podemos recibir un bien inmueble debiendo formalizar un contrato de permuta.
Recordemos que el artículo 1538 del Código Civil señala que la permuta “es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra” y que el artículo 1445 del Código Civil señala “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”
En los últimos años, la tecnología blockchain ofrece un sistema de registros que permite a las partes realizar la transacción mediante procesos que simplifican, agilizan tiempos, intermediarios y costes. En estos momentos estamos asistiendo a las primeras operaciones donde damos un bien inmueble y recibimos a cambio los bitcoins. La permuta de estos activos es posible siempre y cuando sigamos unos pasos de control previos.
En primer lugar, la emisión de un informe que deberá entregarse al notario que verifique el origen de la criptomoneda, así como la conversión a dinero de curso legal previo al otorgamiento de la escritura. De esta manera se acredita que el consentimiento con el sistema de pago contractual consiste en dinero electrónico que ha sido aceptado por las partes libremente.
En segundo lugar, el notario con estos informes comprobará que la conversión a dinero legal es admisible y no puede concebirse como medio de pago ilegal. El artículo 24 de la ley notarial establece la obligación de identificar los medios de pago cuando la contraprestación consiste en dinero o signo que lo represente, así como cumplir con la normativa de blanqueo de capitales siendo realizada de forma válida con el consentimiento de las partes que lo han recibido.
Y por último, se procede con la transacción a través de empresas de servicios de confianza de las partes, para que el comprador pague en dinero de curso legal y otorgar la escritura, liquidación de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad. Con este proceso la permuta estaría formalizada y tendría plena validez legal.
En el futuro las bitcoins pueden ser la contraprestación habitual de cualquier transacción para lo que será preciso que tanto el dinero como el otro activo se encuentren tokenizados, permitiendo formalizar a las promotoras inmobiliarias la conversión en token de aquellas reservas que hagamos de los inmuebles y señalizar reservas de suelo con particulares que formalizaran la opción de compra de esos bienes.
En la actualidad necesitamos un impulso para la realización de este tipo de operaciones que serán muy habituales en un futuro, que ya es presente. Una nueva dimensión de oportunidades donde inversores y vendedores podrán unirse en un mercado global, que nos permitirá completar transacciones de activos inmobiliarios con una velocidad y facilidad inimaginables. Todo ello nos ayudará a redactar sin miedo los nuevos contratos en los próximos años.
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