La nulidad de la ley catalana de contención de rentas: un espejo de lo sucedido en Berlín
Algunos contratos incluyen una “cláusula berlinesa” con dos rentas, una pactada libremente y otra conforme al índice de precios marcada por la ley
El Tribunal Constitucional (TC) avanzó el pasado 10 de marzo el fallo sobre la inconstitucionalidad de la Ley catalana 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, que limitaba el precio máximo de alquiler de las viviendas en 60 municipios catalanes.
El TC estima que la normativa supone una invasión de la comunidad autónoma en las competencias del Estado que reconoce el artículo 149.1.8 de la Constitución y ha vaciado de contenido la ley, declarando nulos e inconstitucionales sus aspectos esenciales.
Durante la vigencia de esta normativa, aprobada en septiembre de 2020, desde MVGM hemos observado que los propietarios en Cataluña han decidido no ofertar sus viviendas. Esta decisión se debe, primero, a la poca o nula garantía de recuperar la vivienda en caso de impago u ocupación ilegal; segundo, a que alquilar bajo la Ley 11/2020 supone aceptar un techo en el precio para futuras operaciones y, tercero, a que los alquileres de temporada no están sujetos a la ley de los alquileres, suelen ser rentas más altas y no necesitan disponer de licencia turística para el arrendamiento.
La sentencia del TC declara inconstitucional y nula la ley porque regula la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la vez que invade competencias estatales. Por otro lado, introduce infracciones graves y leves en materia de contención de rentas, es decir, sanciones económicas por el incumplimiento. Además, otorga la capacidad minorar o incrementar en un 5 % los límites máximos establecidos en la ley, excluye determinadas viviendas de gran superficie del régimen de contención, implementa métodos de resolución extrajudicial en caso de conflictos por la contención de rentas y determina que se resolverán en juicio verbal -con independencia de la cuantía-.
La Ley establecía un tope máximo en el alquiler de rentas, replicando en su articulado el espíritu de la ley de congelación de alquileres de Berlín. Esta última afectaba a los contratos de arrendamiento de una duración de 5 años, es decir, afectaba a 1,5 millones de viviendas en la capital alemana, donde el 85 % vive en régimen de alquiler. Igual que en España, el TC de Alemania, ha declarado inconstitucional y nula la ley al ser competencia federal y los länder solo pueden legislar si el Gobierno federal no hace uso de su competencia legislativa.
Según el informe de Ifo Institute de Munich, la ley alemana provocó durante los primeros doce meses de implantación la escasez de vivienda, al reducir más de un 50 % la oferta. De la misma forma, en la capital catalana el número de viviendas ofertadas se ha reducido en un 42 % respecto a otras ciudades, como Madrid, Palma de Mallorca y Sevilla, donde el stock de viviendas ofertadas es de un 22 %, 14 % o 25 % menos que hace un año, respectivamente, según los datos del portal inmobiliario Idealista. Además, los precios han bajado menos en Barcelona, con la ley aprobada, que en Madrid, donde el precio no está regulado. Hablamos de un descenso de un 8,2 % en la ciudad catalana respecto al 9,3 % de la capital española.
A diferencia de lo que sucedió en Alemania, la declaración de nulidad por parte del TC español no tiene efectos retroactivos, es decir, que no afectará a los contratos de arrendamiento que se hayan suscrito sujetos a la regulación de la Ley 11/2020, con la finalidad de preservar el principio de seguridad jurídica y la estabilidad de las relaciones contractuales.
En la ley alemana se marcaba una renta de mercado en el caso que la fijación del tope máximo establecido por ley fuera declarada nula por inconstitucional, como así ha pasado, con lo cual se corrige por el acuerdo de las partes. Debido a que la situación en Cataluña es muy similar a la de Berlín, algunos contratos de arrendamiento se formalizan con una cláusula de un contenido similar a la mencionada, que se conoce como “cláusula berlinesa”. La cláusula berlinesa consiste en pactar dos rentas, una pactada libremente por las partes y otra al índice de precios marcada por la Ley 11/2020, por lo que al derogarse la normativa la renta aplicable será la negociada por las partes.
La jurisprudencia constitucional entiende que se debe garantizar un mercado único en todo el territorio español y que, por consiguiente, la regulación catalana ha causado un desequilibro del mercado de alquiler en el territorio nacional, sobrepasando su marco competencial.
Por Marta García López, head of Legal and Compliance de MVGM España.