Así renace el antiguo proyecto hotelero de Castellana, 198: 62 viviendas de lujo de hasta 10 millones de euros
Drago y la arquitecta suizo-austriaca Christina Seilern transforman la estructura del antiguo hotel en 62 viviendas de lujo con 1.000 metros cuadrados de zonas comunes y servicios
Iba a ser un hotel de cinco estrellas, pero el estallido de la burbuja inmobiliaria dejó durante más de una década un enorme esqueleto de hormigón en una de las esquinas más visibles del norte de Madrid. Ahora, aquel edificio inacabado del número 198 del paseo de la Castellana, propiedad de la firma española de inversión inmobiliaria Drago, se prepara para una nueva vida. La arquitecta suizo-austriaca Christina Seilern es la encargada de transformar el antiguo proyecto hotelero en un residencial de 62 viviendas de lujo, entre ellas cinco áticos dúplex en la décima planta.
Las casas tienen entre uno y cuatro dormitorios y sus precios oscilan entre 1,5 y 10 millones de euros. “Estamos en unos 15.000 euros por metro cuadrado”, dice Luis Valdés, sénior director de Comercialización de Proyectos Residenciales de CBRE. La mitad de la promoción se vendió en apenas tres meses a un grupo seleccionado de clientes. “Todos los áticos ya se han vendido”, asegura Valdés. El 40% de los compradores es latinoamericano y, entre los nacionales, un 60% procede de fuera de Madrid, según Valdés.
Las dimensiones de los pisos dan una idea del tipo de producto: van aproximadamente de 130 a 412 metros cuadrados construidos, incluyendo en esas superficies la repercusión de las zonas comunes. Las unidades de un dormitorio rondan los 81 metros cuadrados útiles; las de dos, 150; las de tres, 195; y las de cuatro alcanzan unos 256 metros útiles. “Lo más diferencial del proyecto son los amplios espacios y las amenities”, señala Valdés.
El hotel desaparece como uso en este proyecto de 18.000 metros cuadrados, pero sobrevive de alguna manera. Castellana 198 destina 1.000 metros cuadrados a servicios y espacios comunes para los residentes. Habrá spa con piscina interior, sauna y hammam, gimnasio y salas de tratamiento, además de club privado, cine, bar y lounge, cocina para eventos, vinoteca, simulador de golf, zona infantil y jardines interiores. Hay incluso un espacio específico para lavar mascotas. A ello se añade una piscina exterior en las plantas superiores del edificio. Un catálogo que difumina cada vez más la frontera entre una vivienda de lujo y los servicios tradicionalmente asociados a un hotel.
Detrás de la transformación arquitectónica está Christina Seilern, fundadora y directora de Studio Seilern Architects, que esta semana ha viajado a Madrid para presentar el proyecto. Su punto de partida no ha sido un solar vacío, sino una estructura concebida para un uso completamente distinto. En lugar de derribarla y comenzar de cero, decidió trabajar con lo existente. “Castellana ha sido un proyecto técnicamente muy complejo. Lo más sencillo hubiera sido resolverlo con ingeniería, pero hemos querido hacer algo más: introducir poesía y humanismo en la arquitectura”, señala la arquitecta. Y añade: “El proyecto intenta recuperar una esquina de la ciudad para darle una nueva vida”.
Uno de los principales condicionantes ha sido la edificabilidad máxima. El estudio tuvo que encajar la estructura existente, la superficie disponible, las zonas comunes y las necesidades de las nuevas viviendas. “Fue realmente un ejercicio de ir hacia atrás y hacia delante hasta encontrar el equilibrio adecuado entre todas esas limitaciones y lo que queríamos conseguir”, sostiene la arquitecta.
Para Seilern, que se formó en Columbia University, en Nueva York, y antes de crear Studio Seilern Architects en Londres en 2006 desarrolló parte de su carrera junto al arquitecto Rafael Viñoly, la arquitectura parte de elementos que no siempre se consideran materiales: la luz, el reflejo e incluso el sonido. “La luz es a la arquitectura como el pulso a la música”, sostiene. Esa filosofía se hace especialmente visible en la fachada. Sobre la estructura de hormigón existente, Seilern superpone distintos planos: el vidrio queda retranqueado y los balcones se enmarcan en piedra clara y cerámica vidriada azul verdosa. Es una fachada tridimensional. “No queríamos que fuese una fachada completamente uniforme. Queríamos que, al recorrer la Castellana, el edificio tuviera movimiento y variación”, explica la arquitecta. “Solo la fachada, que es una inversión importantísima, supone 12 millones”, añade Mayte Medina, directora de Operaciones de Drago.
La historia de esta esquina permite recorrer dos décadas de mercado inmobiliario madrileño. El inmueble formaba parte de Castellana 200, el gran proyecto presentado por Reyal Urbis en 2006 para transformar la manzana comprendida entre Castellana, Félix Boix, Doctor Fleming y Carlos Maurrás. El conjunto debía albergar oficinas, comercio, restauración, aparcamiento y un hotel de cinco estrellas. La crisis obligó a la inmobiliaria a paralizar las obras en 2009. Las oficinas y la zona comercial consiguieron terminarse posteriormente, pero el hotel quedó a medio construir. En 2013, Reyal Urbis entró en concurso de acreedores.
Años después, el inmueble acabó bajo el control de Drago. En 2014, junto al fondo de pensiones canadiense PSP, adquirió varios activos de Castellana 200, entre ellos el 52% del futuro hotel. En abril de 2024 completó el control del edificio al hacerse con el 48% que todavía permanecía vinculado al concurso de Reyal Urbis. Esa última participación salió a subasta, junto a dos locales y 27 plazas de garaje, por un precio mínimo de 5,9 millones de euros, frente a una valoración de 7,66 millones. Drago ejerció su derecho de adquisición preferente.
La firma prevé ahora invertir alrededor de 70 millones de euros en la transformación y comenzar las obras en noviembre, con el objetivo de terminarlas en 2028. La reconversión de hotel a vivienda responde al momento especialmente favorable que vive el residencial de lujo madrileño. “Analizamos que el mejor destino era el residencial porque no hay suelo en la Castellana y hay un fuerte aumento de la demanda, sobre todo del inversor privado”, sostiene Germán López-Madrid, director de Inversiones de Drago. Luis Valdés cree, además, que el desplazamiento de la actividad inmobiliaria hacia esta parte de la ciudad continuará durante los próximos años. “El norte de Madrid será la punta de lanza en una década. Todo el desarrollo de la ciudad va a ir hacia el norte”, sostiene.