La vivienda de lujo pisa el freno en Madrid
Las operaciones retroceden en el segundo trimestre mientras la subida de precio se modera
El mercado inmobiliario de lujo en la Comunidad de Madrid ha pisado el freno. Al menos en lo que se refiere a la compraventa de viviendas. El cuarto informe de Diza Market, con datos del Portal Estadístico del Notariado, recoge una caída media del 7,3% en las operaciones llevadas a cabo en el segundo trimestre de 2026 en las 20 zonas analizadas. Lo que no baja, sino que continúa al alza, es el precio por metro cuadrado en estas áreas. La subida del coste medio fue de 3,2% en el mismo periodo de tiempo.
En el estudio, elaborado por Fernando Pinto y María Luisa Medrano, profesores de la Universidad Rey Juan Carlos, se recoge que “el mercado prime está ajustando por cantidades, no por precios. Sigue sosteniendo precios elevados, aunque con menor profundidad transaccional”. Durante la presentación del informe, los profesores han hablado de un mercado donde la oferta disponible en los barrios y urbanizaciones más exclusivas continúa siendo insuficiente como para que se lleve a cabo un ajuste relevante en las cantidades a pagar.
No obstante, Pinto ha señalado que “los precios se están moderando, con menores subidas porcentuales” y operaciones que tardan más tiempo en cerrarse. Lo que ha descartado, de momento, es una bajada en el coste del metro cuadrado en las 20 zonas analizadas: seis municipios de la comunidad, diez códigos postales de la capital y cuatro urbanizaciones de lujo de sus alrededores.
En el informe se calcula también el coste medio de compraventa, estimándolo a partir del precio por metro cuadrado y la superficie media de las viviendas de cada zona. A la cabeza se sitúa la urbanización La Moraleja, con un importe de 2.154.011 euros en el segundo trimestre. Esto es un 8,4% más que en los tres primeros meses de 2025 y un 45,4% más desde el cuarto trimestre del año pasado. Los autores sostienen que esta escalada es resultado “de la coincidencia de un precio por metro cuadrado al alza, 11,6% en el trimestre, y una superficie media en fuerte expansión”. A este respecto, Pinto y Medrano han apuntado a la predilección de los ciudadanos extranjeros por viviendas más grandes.
Sobre los compradores, los profesores han asegurado que están “polarizados”. Los nacionales, “más sensibles a renta, financiación y precio final”, ganan peso “en municipios y códigos postales intermedios”. Mientras que el “núcleo ultra prime, con Recoletos y La Moraleja como principales referencias, intensifica su exposición a la demanda foránea, que supera el 31% de las compraventas en ambos casos”. Sobre este dato, Medrano ha apuntado que posiblemente sea superior al que recogen las estadísticas, porque hay compradores internacionales que adquieren los inmuebles a través de sociedades radicadas en España, por lo que la operación cuenta como nacional para los datos de los notarios.
El dato que no ha cambiado entre el tercer y el cuarto informe es el de la accesibilidad a la vivienda prime en la comunidad madrileña. En 9 de las 20 zonas analizadas hace falta más de un millón de euros para comprar un inmueble de lujo, según la fórmula usada por los autores, que tienen en cuenta el precio por metro cuadrado y lo que llaman “vivienda-tipo”, una medida para identificar la casa representativa de cada área y su superficie.