Los cuellos de botella en la oferta de vivienda en España
Para aliviar la problemática hay que poner el foco en el lado de la oferta e impulsar una simplificación drástica de los procesos administrativos, así como un marco regulatorio estable
En una reciente comida con economistas, organizada por la revista Andalucía Inmobiliaria, tuve la oportunidad de discutir sobre el contexto económico actual y las perspectivas para los próximos meses. Entre los diversos temas abordados, el sector de la vivienda ocupó un lugar central en nuestras conversaciones. A dicha comida asistió Jorge Segura, consejero de la revista y profundo conocedor del sector, quien compartió su visión y preocupaciones sobre el mercado inmobiliario. Sus observaciones me llevaron a reflexionar sobre el problema de la vivienda desde el lado de la oferta, un aspecto frecuentemente olvidado en el debate público. Y no es olvidado porque no existan informes y análisis al respecto, como el presentado en julio por la oficina BBVA Research, sino porque, a menudo, el debate tiende a centrarse en la demanda o en las cuestiones sociales vinculadas a la vivienda.
Según Segura, el obstáculo más significativo que enfrenta el sector es, sin duda, la escasez de suelo finalista. Aunque se podrían tener planes ambiciosos para incrementar el parque residencial actual en un 25%, los procesos de desarrollo urbanístico son excesivamente largos y complejos. Un proyecto puede tardar hasta 12 años en completarse, desde la elaboración del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) hasta la obtención de la licencia de primera ocupación, aunque algunos avances se observan en algunas medidas concretas como la “LISTA” andaluza. No obstante, esta burocracia sigue siendo desmesurada desincentivando no solo a promotores, sino que encarece significativamente el coste final de la vivienda.
Esta complejidad burocrática genera tres consecuencias relevantes. En primer lugar, permite (y en muchos casos fomenta) la proliferación de informes preceptivos que eternizan los procedimientos. Nos encontramos en un contexto de inflación de trámites, donde cada paso adicional aumenta, y esta es la segunda consecuencia, la probabilidad de que el procedimiento se paralice o sufra retrasos. Este fenómeno es aún más evidente cuando los informes o las fases del proceso están relacionadas con áreas de fuerte carga ideológica, como el medioambiente, la protección patrimonial o por la vinculación prejuiciosa de toda actividad constructora al mundo de la especulación. En tercer lugar, muchos de estos trámites implican costes directos (tasas) e indirectos (necesidad de informes, auditorías, consultorías…), que terminan siendo absorbidos por los proyectos y, finalmente, por los compradores.
La incertidumbre regulatoria es otro factor que afecta negativamente al sector. Los frecuentes cambios legislativos, como la regulación del precio del alquiler o la reserva obligatoria para vivienda social, han introducido una inseguridad jurídica que, según los empresarios del sector, desincentiva la inversión. La falta de una estrategia clara y estable desde las administraciones públicas afecta directamente a la capacidad del sector para crecer de manera sostenida.
Desde el aspecto económico, el panorama tampoco es alentador. Los márgenes de beneficio se han reducido considerablemente debido al encarecimiento de los materiales de construcción, agravado por la crisis energética. Este aumento de los costes de los insumos ha sido tan abrupto que ha forzado a muchas empresas del sector a replantearse sus proyectos, paralizando algunos de ellos debido a la falta de viabilidad económica.
A esto se suma que la financiación, aunque disponible, se ha vuelto mucho más cautelosa desde la Gran Recesión. Además, la obligación de que el promotor adelante buena parte de la financiación o la asegure con un stock de viviendas vendidas sobre plano también eleva los costes de entrada, lo que dificulta el acceso a este tipo de proyectos a pequeños promotores o nuevas empresas.
Otro de los grandes problemas que impide la expansión de la oferta, junto con la falta de suelo, es la estrechez del tejido productivo. Es evidente que mucho del tejido productivo se perdió tras la crisis de 2008. Por un lado, muchas empresas especializadas se perdieron sin que hayan sido sustituidas en número y tamaño, generando cuello de botellas en cuanto la actividad demanda una marcha más. Por otro lado, las vacantes sin cubrir en el sector de la construcción se han triplicado desde 2016, problema que no parece resolverse dado que, además, la fuerza laboral actual está envejeciendo, aumentando desde 2008 en más de siete años, en comparación con los 4,3 años de incremento para el conjunto de la economía.
La productividad del sector es otro punto preocupante. A pesar de la modernización en muchas industrias, la construcción en España sigue siendo significativamente menos eficiente que otros sectores. Esta falta de eficiencia no solo encarece los proyectos, sino que también resta competitividad a nuestro sector inmobiliario a nivel internacional.
Frente a estos desafíos, la industrialización de la construcción aparece como una solución prometedora. El uso de tecnologías avanzadas y la prefabricación podrían acelerar los procesos y reducir costes. Sin embargo, la implementación de estas técnicas requiere una escala de producción que el mercado español aún no ha alcanzado, y agravado por lo antes comentado. Para que la industrialización sea viable, es necesario no solo que las empresas apuesten por este modelo, sino también que las administraciones faciliten su desarrollo mediante políticas que incentiven la innovación tecnológica y la adopción de nuevas metodologías constructivas.
Si miramos al exterior, encontramos ejemplos de países que han logrado implementar mejoras que podrían ayudar a salvar algunos de estos cuellos de botella. En primer lugar, es fundamental la simplificación y agilización de los procesos administrativos, y en este sentido, podemos aprender de experiencias en países como Alemania o los Países Bajos, donde se han implementado sistemas de “ventanilla única” que agilizan significativamente los trámites para nuevas construcciones. En segundo lugar, es necesario asegurar una estabilidad regulatoria que ofrezca certidumbre a los inversores, como ha hecho Francia con su enfoque en políticas urbanísticas estables y predecibles. Finalmente, no podemos olvidar la apuesta por la formación y la innovación: países nórdicos como Suecia o Finlandia han invertido fuertemente en programas de formación profesional especializados en construcción, y han fomentado la colaboración entre universidades, empresas y centros de investigación para impulsar la innovación en el sector.
Así pues, la crisis habitacional en España es un problema complejo que requiere una respuesta integral. Desde el lado de la oferta se debe actuar con decisión y firmeza.
Necesitamos una simplificación drástica de los procesos administrativos, un marco regulatorio estable que fomente la inversión, programas de formación que atraigan nuevo talento al sector, y una apuesta decidida por la innovación y la industrialización de la construcción. ¡Ah!, e inversión pública. Aunque sin el tejido adecuado, ¿quién va a construir?