Los decretos de vivienda y las elecciones anticipan una contención en la inversión inmobiliaria en un año que se espera de récord
La Asociación de Consultoras Inmobiliarias alerta del peligro de operaciones también para 2027
España está de moda entre los grandes inversores en inmobiliario. Nunca nuestro país ha atraído tanto al capital, por lo que hasta hace unas semanas los expertos consideraban que 2026 podía cerrar con un récord en transacciones, por encima de los 20.000 millones de euros. Hasta que los decretos de vivienda y las elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre han provocado que se eche el freno en el último trimestre.
“Las primeras señales que estamos identificando”, afirman desde la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), “apuntan a un aumento de la cautela y de los procesos de revisión de operaciones, especialmente en el residencial destinado al alquiler, incluidas las ventas de viviendas actualmente arrendadas”. Esta organización agrupa a ocho consultoras (BNP Paribas Real Estate, Catella, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank y Savills), que son las que suelen medir el nivel de inversión (a falta de un dato común y oficial).
En el primer semestre, por ejemplo con datos de Savills, se alcanzaron los 12.400 millones en transacciones de hoteles, edificios de oficinas, logística, bloques de vivienda para alquiler, centros comerciales o residencias de estudiantes, entre otros activos. Las estimaciones del sector alcanzaban, hasta ahora, que la cifra a final de año llegase al récord de los 20.000 millones.
El sector ha puesto el foco en los dos decretos de vivienda que el Gobierno va a llevar a la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, que, entre otras medidas, prorrogan automáticamente durante dos años los contratos de alquiler si el inquilino decide renovarlo.
ACI concluye que de momento no existen elementos suficientes para concluir que las nuevas medidas vayan a comprometer el volumen agregado previsto para 2026, debido a la solidez de los nueve primeros meses del año. “Sí estamos identificando operaciones sometidas a revisión y posibles aplazamientos de cierres, que podrían trasladar parte de la actividad a 2027. Por tanto, más allá del cierre de 2026, el principal foco de atención debe situarse en la evolución de la cartera de proyectos de inversión residencial para 2027 y ejercicios posteriores, cuando podrían hacerse más visibles los efectos sobre nuevas decisiones de inversión”, aseguran desde la asociación. “La principal preocupación es que la incertidumbre regulatoria se prolongue y termine traduciéndose en menos proyectos y menor inversión en vivienda de alquiler”, se afirma desde ACI.
“Competimos con otros mercados europeos por atraer capital internacional y, en este contexto, contar con un entorno regulatorio claro, previsible y que genere seguridad jurídica es clave”, destaca Carlos García Redondo, CEO de la consultora Dils Spain CRE. “Los inversores institucionales toman decisiones con horizontes de medio y largo plazo y pueden asumir cambios regulatorios, pero necesitan visibilidad sobre el marco en el que se desarrollará y explotará su proyecto”, añade. “Es normal que los cambios regulatorios puedan llevar a algunos inversores a retrasar decisiones hasta tener mayor claridad sobre el nuevo marco. El efecto puede ser especialmente relevante en estrategias residenciales vinculadas al alquiler”.
“No creemos que una medida concreta vaya a cambiar por sí sola la tendencia de 2026″ de inversión, asevera García Redondo. “Pero esta posición no está garantizada. Lo importante no es únicamente alcanzar un determinado volumen en un año, sino cristalizar el momento actual y convertirlo en un cambio estructural en la percepción de España por parte del capital institucional”.
Este experto acaba de regresar de la feria Expo Real en Munich (Alemania), una de las principales en Europa, y asegura que ha comprobado que el interés por España sigue siendo muy alto, “aunque existe mayor cautela y muchas preguntas sobre la evolución del marco regulatorio”. En principio, cree que sobre todo habrá un cuestionamiento sobre las inversiones en residencial, y no tanto en otros segmentos inmobiliarios, “aunque sí puede producirse cierto efecto por una mayor percepción de incertidumbre”.
“España continúa siendo un mercado atractivo, pero la previsibilidad normativa es esencial para mantener la confianza del capital a largo plazo. La sucesión de cambios regulatorios dificulta la planificación de inversiones que, por su naturaleza, requieren horizontes temporales prolongados”, responden desde ACI.
“La reacción predominante es de prudencia, revisión de operaciones y mayor exigencia en los criterios de inversión”, apuntan en ACI, desde donde se destaca que estos intermediarios están observando una intensificación del análisis jurídico, fiscal y financiero, especialmente en las estrategias que dependen de la estabilidad de los contratos de alquiler y de las condiciones de salida del activo. “No anticipamos un impacto directo comparable sobre oficinas, logística, retail u hoteles, cuyos fundamentos de inversión responden principalmente a otras variables, como la evolución económica, los tipos de interés, la financiación y las dinámicas específicas de cada mercado”, explican. Este tipo de activos, a su vez, están afectados por la subida de tipos y la incertidumbre de si el BCE podría subirlo aún más antes de final de año para frenar la escalada inflacionaria.
Impacto de los comicios
El primero de los decretos habla de la intención del Consejo de Ministros de garantizar el derecho a la vivienda recogida en la Constitución y “a establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, así como para combatir la especulación”. En su exposición de motivos, la norma indica que proporciona más seguridad y estabilidad en las relaciones arrendatarias.
El socio de inmobiliario de una de las grandes consultoras, de las llamadas big four, incide en que los procesos de compra de carteras de vivienda para alquiler van a quedar totalmente paralizados. Este experto coincide que la primera razón son los los decretos que el Gobierno va a llevar a la Diputación Permanente como respuesta al desahucio de Maricarmen Abascal, fallecida la semana pasada sin haber regresado a su hogar, ya que considera que pueden cambiar el marco regulatorio, por lo que no tiene sentido invertir ahora, sino esperar. Y la segunda razón está también clara para este directivo: la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre aconseja a los inversores a mantenerse en una situación de wait and see, porque dependiendo del bloque que gane -izquierda o derecha- la política de vivienda puede ser muy diferente. Eso, o exigir un descuento relevante en el precio de los activos.
En el texto del primero de los decretos, precisamente, incide en que la regulación prevista busca la toma de medidas contra la consideración de la vivienda como un activo financiero, todo ello con una clara vinculación a la propuesta legislativa que está tramitando la Unión Europea en la Directiva de Vivienda Asequible. “Es extraordinariamente urgente y necesario poder adoptar regulaciones que permitan poner coto a la especulación de forma decidida, asegurando y garantizando que nuestras ciudades sean lo que verdaderamente deben ser: el hogar de los ciudadanos, y no un conjunto de activos financieros con los que únicamente obtener un rédito económico”.
Los expertos consultados ven complicado de momento, por tanto, que se produzca otra de las grandes transacciones del residencial en alquiler que está actualmente en el mercado la venta por parte del fondo Greystar y la promotora Vía Célere de su cartera de 1.900 viviendas en alquiler por 530 millones. El potencial comprador (una alianza entre Norges Bank —fondo soberano de Noruega— y Azora) previsiblemente esperará al desenlace de las elecciones generales del 29 de noviembre.