La inversión en compras de edificios para alquiler se triplicará y llegará a récord en 2026
La consultora JLL calcula que el volumen llegará a los 5.000 millones por las adquisiciones de grandes carteras como la de Fidere o Avalon
Las operaciones de compras de edificios de vivienda en alquiler llegarán este año a su nivel récord. La consultora inmobiliaria JLL calcula que en 2006 el volumen de transacciones llegará a los 5.000 millones de euros, en gran parte por la venta de carteras de gran tamaño como la de Fidere, Avalon, Greystar o Patrizia.
Los datos del informe de JLL, que adelanta CincoDías, indican que las ventas de este tipo de inmuebles alcanza ya en el primer semestre los 3.394 millones, superando incluso el récord de 1.609 millones en los 12 meses de 2025. De esos 3.394 millones, 830 millones corresponden a adquisiciones de vivienda protegida o de planes de alquiler asequible incentivado por las Administraciones. Esta consultora califica a este sector como multifamily, el de los edificios que pertenecen a un solo propietario y cuyas viviendas están destinadas al alquiler. En el conteo, JLL solo incluye operaciones superiores a los cinco millones.
“Esta posición no es coyuntural, responde a una convergencia de fundamentales sólidos que difícilmente se encuentran en otros mercados maduros del continente”, afirma Paola Erhardt, directora de residencial de JLL. “La demanda estructural es extraordinariamente robusta, el crecimiento económico supera la media europea, y Madrid sigue ofreciendo una ecuación precio-calidad de vida claramente superior a otras grandes capitales europeas. Eso genera un diferencial de competitividad real para el capital que entra”, añade.
Lo que está sucediendo para que este mercado de grandes inversores esté tan dinámico es que se comienzan a vender grandes carteras de vivienda en alquiler que se han ido construyendo en los últimos años, lo que permite la entrada de otros inversores. “Lo que estamos viendo ahora es precisamente esa rotación”, señala Paola Erhardt, directora de residencial de la consultora JLL. “Los primeros fondos comienzan a salir y el capital que entra en segunda fase es de naturaleza completamente distinta —fondos de pensiones, infraestructuras, aseguradoras— que buscan activos defensivos, flujos predecibles y horizonte permanente. Ese capital sí construye mercado de grandes propietarios estables. Estamos en ese proceso", explica.
En el documento de JLL se indica que el récord en este mercado se da por los fundamentales demográficos favorables gracias al incremento de la población, que este tipo de activo se considera refugio incluso en entornos de incertidumbre debido a la elevada demanda residencial y que es un mercado “en proceso de institucionalización”, es decir, que deben ir apareciendo grandes propietarios estables a largo plazo. Entre las perspectivas, la consultora espera la entrada de nuevos perfiles de capital y la consolidación de operadores especializados, además de que el mercado sea más líquido y con mayores operaciones corporativas, y la consolidación del modelo de vivienda asequible mediante la colaboración público-privada.
El informe de JLL indica que en lo que va de año, el 49% del volumen comprador proviene de gestoras de capital (fondos), el 21% de inversores institucionales (pensiones y aseguradoras), o 12% de promotoras, entre otros. También recoge que el 67% del capital procede del extranjero y solo una pequeña parte pertenece a inversores core (los más estables y a más largo plazo). El documento apunta también que la rentabilidad (o yield) de estas inversiones se encuentran en el 4%.
La ‘privatización’
A través de estas transacciones, también se ha producido el fenómeno llamado de privatización en el argot del sector, que consiste en que un gran inversor compra uno de estos portfolios y vende las casas una a una porque la rentabilidad en la venta es mayor que la del alquiler a día de hoy y, además, evita la presión de la regulación que no ha gustado a los grandes propietarios. “La privatización surge por la necesidad acuciante de vivienda”, asevera Erhardt, lo que complica mantener el parque de alquiler que han ido construyendo sus promotores.
Precisamente, la mayor operación en este segmento se cerró con este propósito hace unas semanas, cuando el fondo canadiense Brookfield desembolsó 1.050 millones a Blackstone por las casas de la sociedad Fidere. La intención del nuevo dueño es vender una a una esas viviendas, para lo que ha contratado a Clickalia.
En ese sentido, otra de las grandes operaciones del año fue la de la compra de la vivienda libre de Avalon a Ares por parte del fondo de pensiones canadiense Hoopp por 630 millones, también con la intención de privatizar. Erhardt destaca que este fenómeno de la privatización se da porque la escasez de oferta y la intensidad de la demanda han elevado los precios de venta muy por encima de los niveles esperados. “La privatización tiene más sentido en mercados con alta elasticidad de precios como Madrid o Málaga, donde la demanda de compra, tanto doméstica como internacional, es suficientemente profunda como para absorber el producto y precios actuales”, agrega.
Más operaciones
Más allá de las grandes operaciones conocidas y cerradas, hay pendientes varias grandes operaciones. Por ejemplo, el cierre de la compra de la cartera en Cataluña del fondo alemán Patrizia por parte de la gestora española Azora, por más de 350 millones. Igualmente se espera que los asesores JLL y Eastdil pongan en el mercado una cartera de 3.600 viviendas de alquiler por alrededor de 600 millones, pertenecientes al fondo estadounidense Ares, que las gestiona en España a través de la firma Avalon, y corresponden al conocido como Plan Vive de la Comunidad de Madrid para arrendamientos asequibles.
Actualmente, Greystar y Vía Célere buscan también compradores para su portfolio, al igual que Cerberus para su sociedad Macc. En el caso de la vivienda asequible, Culmia busca igualmente la venta del 50% de su joint venture que comparte con MEAG.