Una docena de compañías se interesan por el concurso para gestionar las viviendas públicas de Casa 47
La nueva entidad estatal abre una vía de más negocio para los ‘servicers’ en plena crisis de su modelo con banca y Sareb
El sector conocido como de los servicers, o gestores de carteras inmobiliarias e hipotecas procedentes de banca y fondos, está en plena crisis de modelo con el que surgieron tras el estallido de la burbuja de ladrillo de 2008, una situación de rentabilidad que no cambiará en 2026. Para este año, estas empresas ven en Casa 47, la nueva entidad estatal de vivienda, un nuevo negocio en el que entrar tras la caída de márgenes en sus trabajos para Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) y entidades financieras.
En estos primeros días de enero, los servicers interesados han hecho llegar a Casa 47 -empresa presidida por Leire Iglesias- su propuesta para convertirse en gestores del alquiler de esta entidad estatal, que recibirá de Sareb más de 40.000 viviendas y que prevé, además, construir el nuevo parque de casas de precios asequibles. La empresa pública lanzó a finales de 2025 un concurso para seleccionar a las compañías que ayudarán en la gestión de los arrendamientos, que tenían hasta ayer para presentar sus propuestas. El concurso ha suscitado interés entre el sector y la entidad dependiente del Ministerio de Vivienda ha recibido 12 ofertas, informan fuentes de Casa 47. Será en próximas fechas cuando se conozca el ganador o ganadores.
Esta entidad bautizada como Casa 47, por el artículo 47 de la Constitución sobre el derecho a la vivienda, surgió a principios de diciembre con la transformación de Sepes -la antigua sociedad pública de suelo- en una compañía que deberá crear y gestionar el parque estatal de alquiler.
Enrique Tellado, consejero delegado de Intrum y presidente de Solvia, uno de los principales servicers, indica que las alianzas público-privadas como la de la nueva entidad estatal son una respuesta útil y eficaz. “Es una gran oportunidad que los servicers podamos aportar nuestra profunda experiencia en la gestión de activos inmobiliarios, que es compleja y requiere de mucha especialización, para movilizar inmuebles que el mercado demanda. La aparición del concurso de servicers de Casa 47 abre la puerta a una mayor profesionalización del parque público de vivienda accesible", asegura. Sobre el proceso de Casa 47, Tellado recuerda que, a través de Solvia, “el grupo gestiona una de las mayores carteras de alquiler del país, con más de 15.000 activos, incluyendo 8.500 viviendas asequibles y de tipo social”.
Desde Servihabitat, apuntan a que han trabajado en hacer una buena propuesta para este concurso de Casa 47, “puesto que las capacidades y nivel de servicio que se solicitan están alineadas con la experiencia dilatada y valor que dispone Servihabitat, que aporta altos niveles de especialización y una gestión integral y territorializada, clave para este proyecto”.
José Masip, socio de la consultora Atlas Value Management, afirma que el concurso de Casa 47 puede interesar a los servicers como posicionamiento y palanca estratégica, pero no como modelo de negocio de rentabilidad directa y sobre todo a los márgenes que operaban anteriormente, “lo que podría suponer que algunos, debido a la composición accionarial y la búsqueda de margen, no puedan presentarse, o que incluso el foco mediático o errores operativos impacten en riesgo reputacional y político no deseado”, explica. “Decimos posicionamiento estratégico, ya que ganar el concurso les coloca en el mapa institucional en un nuevo ciclo en el que las credenciales pueden valer más como compañía que el propio volumen, ya que generan visibilidad, relaciones y podría consolidar otros mandatos”, asevera. Por otra parte, insiste Masip, es de gran interés para los servicers la ocupación y la búsqueda de sinergias para su capacidad instalada con las estructuras ya montadas, los costes hundidos y una gran necesidad de gestión de un volumen mínimo.
Roberto Rey, presidente y consejero delegado de la consultora Gloval, coincide en que el concurso de Casa 47 puede resultar de interés para los servicers que cuenten con capacidad operativa, experiencia en gestión de carteras complejas y vocación de largo plazo. “Más allá del volumen, este tipo de concursos permiten a los servicers posicionarse estratégicamente, reforzar su track record y participar en modelos de colaboración público-privada que previsiblemente ganarán peso en los próximos años".
La crisis del modelo
Los servicers se impulsaron la pasada década para gestionar los activos ligados al ladrillo tóxico procedente de la banca, trabajando también para los fondos que han ido comprando esas carteras tanto de propiedades adjudicadas como de créditos hipotecarios fallidos. Sus principales clientes han sido estas entidades, además de Sareb, que hace tres años rebajó considerablemente los márgenes pagados en un concurso que ganó Hipoges y Aliseda/Anticipa. A partir de ahí, esa rentabilidad se ha ido reduciendo para estas empresas. Junto a estos servicers, otros relevantes del sector son Intrum (que engloba a Solvia), Servihabitat, GCB, doValue y Diglo.
El traspaso de activos de Sareb a Casa 47 también cambia el modelo, ya que estos proveedores del también conocido como banco malo ganaban comisiones por ventas y, sin embargo, en la nueva entidad cobrarán -menos- por la gestión inmobiliaria de los alquileres.
“El sector afronta retos estructurales relevantes. Entre los principales destacaría la presión sobre márgenes, la creciente complejidad regulatoria, la necesidad de avanzar en la transformación digital y la gestión del talento en un entorno altamente especializado”, explica Rey, de Gloval.
Traspasos bancarios de hasta 13.000 millones
El control de la morosidad en la banca también ha frenado el traspaso de activos tóxicos, comprados por fondos y que luego gestionan los servicers. Gloval calcula que las ventas de carteras bancarias se situaron en 2025 entre los 10.000 y los 13.000 millones y calcula que en 2026 será de un importe similar o incluso menor, muy lejos de las cifras de la época en que Santander, BBVA o Caixabank traspasaban carteras -también de los desaparecidos Popular o Bankia, por ejemplo- cuando tenían sus balances impactados por el ladrillo.
Masip, de Atlas, recuerda que la morosidad bancaria se encuentra en mínimos históricos -por debajo del 3%- y el stock postcrisis financiera e inmobiliaria está mayoritariamente digerido y sin necesidad urgente por parte de las entidades financieras de vender carteras. Por lo que ve un impacto claro en el sector de los servicers: “Menos venta institucional, carteras más fragmentadas y complejas de gestionar y menor visibilidad e incertidumbre de ingresos futuros”, apunta. “Nos encontraremos también con el fin del efecto Sareb y con necesidades de buscar en negocio fuera del perímetro tradicional”, añade. “El impacto del traspaso de la cartera de Sareb a Sepes y en el contexto actual implica una caída estructural del volumen gestionado, al haber menos activos bajo gestión y de menor calidad, menos fees asociados a la venta de activos y, debido a ello, un impacto de mayor volatilidad en ingresos y mayor vigilancia de la cuenta de resultados de dicho contrato".
Hugo Vélez, director general de Hipoges, opina que, en este nuevo ciclo, la relación directa con las entidades financieras vuelve a ser determinante. “Los bancos han realizado un trabajo muy sólido de desapalancamiento y mantienen niveles de capital e índices de morosidad muy controlados, lo que desplaza el foco hacia operaciones más pequeñas y hacia la externalización de procesos de recuperación y gestión especializada”, afirma. “La propia gestión de las carteras en 2026 estará muy vinculada a la capacidad de los operadores a ofrecer soluciones que abarquen todas las etapas, como puede ser el análisis, la gestión operativa, la estructura financiera, la puesta en valor de los activos y su comercialización”, agrega el responsable de Hipoges.
En Servihabitat, a su vez, destacan que desde la perspectiva del mercado, todo apunta a que el volumen de compraventa de carteras por parte de la banca, fondos e inversores se mantendrá estable, sin grandes oscilaciones. “En este contexto, 2026 previsiblemente será una prolongación de 2025, con dinámicas, tipologías de carteras y volúmenes muy similares”, afirman. “Para los servicers, este escenario nos dibuja un año continuista, marcado por la consolidación del modelo y por una mayor exigencia en términos de eficiencia, especialización y capacidad de aportar valor añadido a los clientes. El foco ya no está tanto en el crecimiento por volumen, sino en la calidad de la gestión, la segmentación de activos, la capacidad comercial y la adaptación a estrategias cada vez más específicas a las particularidades de cada cliente”.