OHLA y Mohari Hospitality se reparten los activos y la deuda de Canalejas tras intentar su venta
La constructora se queda la galería comercial, el aparcamiento y un tercio de los 160 millones de deuda, mientras que su socio será propietario del hotel que ocupa Four Seasons
Los dos socios del desarrollo hotelero y comercial madrileño de Canalejas, OHLA y Mohari Hospitality, van a partir peras. Pero lo harán, según ha informado la constructora española, de forma amistosa. Las partes, que comparten el activo al 50%, han firmado un acuerdo preliminar por el que OHLA va a asumir la propiedad de la Galería Canalejas, que es donde se asientan las tiendas de lujo y restaurantes en 15.000 metros cuadrados de superficie, y también se queda el aparcamiento principal, de cerca de 400 plazas. Mohari, sociedad inversora del magnate Mark Scheinberg (cofundador de Poker Stars), se convertirá en única propietaria del hotel de cinco estrellas operado por Four Seasons (inaugurado en 2020), del local comercial que ocupa Hermès y del aparcamiento asociado.
La cotizada que preside Luis Amodio había intentado en distintas ocasiones desprenderse de su participación con el fin de reducir el endeudamiento, incluso vendiendo su 50% a Mohari. Rothschild y Santander habían peinado el mercado durante el último año en busca de posibles interesados, con valoraciones que superaban los 700 millones por el 100%.
El principio de acuerdo anunciado esta mañana contempla la redistribución de la deuda actual asociada a Canalejas, de la que un tercio (53 millones) corresponderá a los activos asignados a OHLA. A 31 de diciembre, este desarrollo cargaba con 160 millones de deuda, y gracias a este reparto, indican fuentes del grupo constructor, se eliminan riesgos de balance y se da un nuevo paso para reducir el apalancamiento. El crédito que sirvió para impulsar este proyecto, con vencimiento a final de año, se encuentra en plena operación de refinanciación, en negociaciones con Santander y CaixaBank.
El movimiento ha cogido por sorpresa al mercado y la cotización de OHLA se ha resentido desde los primeros minutos de negociación, con una bajada del 1,15% antes de las 9:30 horas que se atenúa hasta el -0,52% a las 13:30 horas.
OHLA ha sacrificado el activo estrella del complejo Canalejas, el hotel de lujo, a cambio de asumir un menor importe en créditos. Respecto a la galería comercial, la empresa destaca su “alto valor de crecimiento y potencial de revalorización”. El despegue del área de tiendas en pleno centro de Madrid no ha sido fácil tras la crisis económica que derivó de la pandemia y la invasión rusa de Ucrania. Peor incluso lo ha tenido la zona de restauración, prácticamente vacía. La oferta comercial de Canalejas compite en Madrid con el principal eje para las marcas de lujo, entre las calles Serrano y Ortega y Gasset.
El hecho es que la segregación del desarrollo Canalejas permitirá una gestión más ágil, sin fricciones entre socios, e incluso una entrada más fácil en el mercado en caso de nuevo intento de desinversión. OHLA, que promovió este proyecto inmobiliario y que tenía otros como Mayakoba (México) y Old War Office (Londres), ya no se centra en el negocio rentista y trata, por contra, de desarrollarse en el sector de las concesiones de infraestructuras. Antes de soltar el hotel que alojó el primer Four Seasons en España, OHLA se desprendió de otro activo emblemático en Madrid como fue su rascacielos al norte de la Castellana, y el propio edificio histórico del Old War Office en Reino Unido.
“Esta división estratégica de activos permite a OHLA y Mohari centrarse en sus respectivas áreas de especialización, maximizando la creación de valor y mejorando la experiencia de clientes y visitantes”, ha explicado OHLA a través de un comunicado. Desde el inicio de su colaboración, los dos accionistas “han demostrado un compromiso compartido con la excelencia, el respeto mutuo y una cooperación exitosa, contribuyendo a consolidar la posición de Madrid como mercado de referencia en el ámbito del lujo hotelero y comercial”, añade. Sin embargo, la relación entre OHLA y Mohari no siempre ha sido fácil, con diferencias sobre los planes de inversión, y quién debía acometerlos, que acabaron en un arbitraje en enero de 2024. Tampoco tenían la misma prisa por desinvertir ni el mismo foco estratégico.
El pacto de reparto anunciado ante la CNMV pasa por la confianza en “el crecimiento sostenido de Madrid como destino de primer nivel para el turismo y el comercio de alta gama”. Las partes se comprometen a colaborar para garantizar que el Centro Canalejas se consolide como uno de los puntos más emblemáticos de la capital. De hecho, hotel y galería comercial tienen claras sinergias comerciales.
La operación está sujeta a las condiciones habituales de cierre, “incluyendo las aprobaciones requeridas y la formalización de los procedimientos y documentos correspondientes”. Está previsto que la separación de los activos se produzca antes del 31 de enero de 2026.
El proyecto, conocido inicialmente como Operación Canalejas, fue impulsado en 2012 por la entonces OHL y Grupo Villar Mir, con la compra al Santander por 215 millones del suelo de siete inmuebles correspondientes a antiguas sedes bancarias junto a la Puerta del Sol. El holding Villar Mir salió de la operación, vendiendo su participación a su participada OHL. Y, a su vez, Mohari tomó el 50% de la sociedad por 225 millones en 2017. Canalejas, con diseño de Estudio Lamela, incluyó también de una veintena de apartamentos de lujo con servicios del Four Seasons, vendidos por hasta 11 millones.
Cristalizar la visión de Juan Miguel Villar Mir en lo que hoy es un emblema del lujo en Madrid supuso un importante desembolso. La inversión se acercó a los 585 millones, a lo que sumó 176 millones de crédito bancario a largo plazo, fundamentalmente con Santander.
Conflictos internos
El desarrollo de Canalejas se ha visto marcado en los últimos años por serias diferencias entre los partícipes. El arbitraje abierto ante la Corte Internacional de París mostró las discrepancias sobre la interpretación del pacto de socios, con una cuantía en discusión de 10 millones. OHLA mantenía que Mohari había buscado un enriquecimiento injusto que perjudicaba la marcha del proyecto.
El conflicto también llegó a los tribunales madrileños. El juzgado número 15 de lo Mercantil de Madrid dio entrada a una denuncia de OHLA en la que volvió a poner de manifiesto una supuesta posición de abuso por parte de Mohari. La constructora pidió la nulidad de la sociedad holding Proyecto Canalejas Madrid, distinta a la operadora del desarrollo comercial y hotelero, denominada Centro Canalejas SL, por la imposición de cláusulas abusivas de Mohari para su entrada en el proyecto. Este último inversor se quedó con la ventura, pero no con el riesgo, que fue íntegramente al grupo constructor. Entre las cláusulas que OHLA denunció figuraban la de rentabilidad garantizada y la garantía de ingresos mínimos.