Las 10 grandes promotoras sumarán poco más del 10% de las viviendas construidas hasta 2026
Estas inmobiliarias cuentan con una cartera de más de 22.000 casas. En tres años, el top 50 entregará 41.200 hogares, con una inversión de 3.300 millones
El sector promotor sigue fuertemente atomizado a pesar de la aparición de grandes inmobiliarias en los últimos años. La consultora EY ha detectado que las 50 primeras promotoras entregarán, de 2024 a 2026, 41.200 viviendas, según se recoge en su reciente informe The Living Property Telescope. De esas, el 55%, lo que significa 22.620 casas, serán construidas por las 10 mayores compañías.
Esas cifras son indicativas de un sector profundamente atomizado si se tienen en cuenta las casas construidas al año en España. El pasado año se construyeron 90.000 hogares, según las estadísticas del Ministerio de Vivienda, un ritmo que el sector prevé que no aumente en los próximos por la falta de capacidad industrial. Por tanto, entre 2024 y 2026 se espera que se entreguen alrededor de 180.000 viviendas.
Si se trasladan los cálculos de EY a ese conjunto de viviendas a entregar hasta 2026, alrededor del 23% serán levantadas por los 50 primeros promotores y el top 10 tiene poco más del 10%, concretamente el 12,5%, de esa cartera por construir.
Las cifras de construcción de viviendas se queda muy lejos de las 600.000 acabadas al año antes del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008. El bajo ritmo de promoción actual, después de la desaparición de gran parte del tejido industrial, ha provocado que España pueda acumular en 15 años un déficit de 2,7 millones de casas, según un reciente estudio de la patronal APCE y la consultora Colliers.
La aparición de nuevas promotoras o el resurgimiento de algunas del pasado, fundamentalmente a partir de 2015, no ha provocado, sin embargo, una mayor producción. Estas grandes firmas han concentrado su actividad fundamentalmente en las principales ciudades y, en menor medida, también en la costa mediterránea. Son firmas como Aedas, Neinor, Metrovacesa, Culmia, Habitat, Momentum, Kronos, Argis y otras compañías que aguantaron la crisis como Vía Célere, Pryconsa, Amenabar o La Llave de Oro, entre otras. Pero las cifras recopiladas por EY confirman que la gran parte del sector industrial sigue siendo de pymes que operan en mercados locales.
Entre los datos de las grandes promotoras recogidas por EY destacan empresas como Aedas, firma controlada por el fondo estadounidense Castlelake. Según el informe, estas compañía cuenta con una cartera de viviendas a entregar hasta 2026 de 4.730 unidades. Le siguen Culmia (del fondo Oaktree) con 3.505 unidades y Argis Living, fundada por Alejandro Schuvaks y Carlos Zucchi, con 2.225 unidades. Adicionalmente, destacan Pryconsa (de la familia Colomer) con 2.195; Kronos Homes, con 1.920, y Momentum con 1.890.
Alianzas con inversores
El estudio de EY indica que una de las maneras que los promotores están encontrando “para introducir oferta y mitigar el incremento de los precios de la vivienda, reducir exposición a suelo sin desarrollar y acceder a atractivas oportunidades de inversión” es la de la creación de joint ventures con inversores. De esta forma, el socio capitalista pone alrededor del 80% o 85% del capital y el socio minoritario promotor pone el resto de la inversión, además de aportar su experiencia en la actividad, su capacidad industrial y la búsqueda de oportunidades, mientras que limita su participación en equity.
Los ejemplos de alianzas en promoción de viviendas son múltiples en los últimos meses: Aedas con King Street; Neinor con Orion, Ares, Axas y Urbanitae; Culmia con Alterna; Pryconsa con CP Grupo; Momentum con Harbert Management Corporation; Gestilar con Morgan Stanley, o Salas con Barings. En el caso de la construcción de casas para alquiler también destacan alianzas como los casos de Kronos con la gestora de fondos inmobiliarios estadounidense Nuveen, Azora con el fondo soberano de Singapur GIC o Grupo Lar con la francesa Primonial.
Estas alianzas también surge por la falta de interés de los accionistas (fondos extranjeros en su mayor parte entre las grandes promotoras) por seguir invirtiendo, ya que están en fase de recoger dividendos, por lo que se están asociando con capital externo que desea construir casas en España por la alta demanda y, así, mantener la estructura de las empresas. De esta forma, en algunos casos pueden llegar a convertirse en gestoras para terceros más que desarrollar sus viviendas con capital propio.
Otro negocio que han encontrado las promotoras es la colaboración público-privada para levantar casas de lo que se ha denominado como precios asequibles (o por debajo de mercado). Según EY, las administraciones públicas (ayuntamientos y gobiernos regionales) tienen planes de lanzar distintas actuaciones para construir 79.600 viviendas de alquiler asequible en colaboración con el sector privado en régimen de concesión. Esta cifra es un 2% más alta que en 2023.
Sobre la firma