Mapfre y Santander lanzan su hipoteca inversa al 5,99% TAE para pisos de más de 200.000 euros
Empieza con 228 oficinas de las dos redes comerciales en Madrid y en 2024 estará en las principales capitales de provincias
Mapfre y Santander empezarán a vender su esperada hipoteca inversa, un producto financiero pensado para que personas mayores puedan obtener una renta hasta que alcanzan su esperanza de vida. Este préstamo se constituirá únicamente sobre primeras viviendas, para personas de más de 65 años, y con un tipo de interés fijo del 5,99% TAE. Será siempre necesario que haya un asesoramiento independiente, al que deben acudir los potenciales herederos. Las primeras operaciones se realizarán a partir del 20 de noviembre.
Este tipo de créditos ha sido un proyecto clave para Mapfre y Santander durante muchos años, y se han encontrado con algunas reticencias por parte de los reguladores sobre el consumo de capital que tendrá su comercialización. “Hemos intentado ser lo más garantistas que fuera posible”, explicaba recientemente el presidente de Mapfre, Antonio Huertas.
Ambas entidades han constituido al 50% una entidad financiera de crédito (EFC), Santander Mapfre Renta Vitalicia, autorizada ya por el Banco de España, que será quien concede el préstamo. La comercialización comenzará en Madrid, con 101 oficinas de Mapfre (y ocho personas especializadas) y 127 oficinas de la red de Banco Santander (con otras cuatro personas dedicadas en exclusiva).
El importe mínimo que deberá tener el piso sobre el que se constituye la hipoteca será de 200.000 euros y la edad mínima de quien la constituye de más de 65 años, como prevé la legislación sobre este producto. Aunque la idea es que se utilice para personas de más edad y con viviendas de más valor.
De acuerdo con cálculos de las entidades, una persona de 80 años, que tuviera una casa valorada en 450.000 euros, podría obtener una renta mensual de 980 euros hasta que cumpla los 94 años (su esperanza de vida). También podría obtener esa renta vitalicia hasta su fallecimiento, contratando, además de la hipoteca, un seguro de vida. En el primer caso, la deuda acumulada con la entidad financiera sería de 225.000 euros y en el segundo caso serian 315.000 euros. Con una vivienda de 200.000 euros, la renta mensual sería de unos 500 euros.
Una de las claves de la comercialización es que siempre tiene que haber un asesoramiento independiente. En el caso de Mapfre-Santander se apoyarán en AFI Seniors y el despacho de abogados Exequator, que tendrán que informar a la persona que contrata el préstamo y a sus herederos sobre la conveniencia de contratar la hipoteca inversa. Si los herederos no quieren acudir a ese asesoramiento no podría realizarse la operación.
“De todas formas, sobre todo están viniendo a preguntar muchos hijos, que quieren buscar una solución para que sus progenitores tengan liquidez para afrontar gastos crecientes cuando son mayores, sobre todo de dependencia”, explican fuentes cercanas a la operación. “Estamos teniendo un aluvión de consultas”.
Al constituirse una hipoteca sobre la primera vivienda, cuando fallece la persona que la contrata, sus herederos tienen varias opciones. Como en cualquier herencia, pueden decidir si la aceptan o no. Luego, pueden decidir afrontar ellos mismos la deuda, para liquidarla y quedarse con la casa, o pueden optar por vender la casa y afrontar el pago de la hipoteca con lo que ingresen. Tendrán nueve meses para liquidar esa deuda. Después, tendrían que afrontar unos intereses de demora.
En toda España a lo largo de 2024
En una primera fase se comercializará la hipoteca inversa en Madrid capital, a partir de enero se venderá en el resto de la Comunidad. Luego en Cataluña, y a lo largo de 2024 se irá extendiendo a la mayoría de capitales de provincia. Se va a utilizar este piloto en Madrid para ir valorando cuántas necesidades de personal y recursos harán falta.
En el ámbito fiscal, cuando se contrata la hipoteca inversa pura, la renta que el cliente va cobrando mensualmente está libre de tributación. Cuando se contrata también un seguro de vida, a partir de alcanzar la edad de esperanza de vida y que entre en juego esa póliza, la renta vitalicia sí que tributa, pero tiene una fiscalidad muy favorable.
La hipoteca inversa es un tipo de producto creado hace 15 años pero que no ha tenido casi comercialización. Muchos bancos han descartado entrar en este negocio al considerar que podrían tener problemas legales con herederos que argumentasen que había habido una mala praxis en la venta. Desde Mapfre y Santander quiere dejar atrás estos años de mala fama de la hipoteca inversa, para lo que han buscado unas características que limiten al máximo la conflictividad legal.
Una de esas prevenciones es que solo constituirán hipotecas sobre viviendas que estén en zonas donde haya compraventas frecuentes de inmuebles, y donde no haya un riesgo de fuerte depreciación de la casa. De esa forma se facilita que cuando fallezca el cliente se pueda liquidar la deuda con facilidad.
Fuera de Madrid, Santander y Mapfre se podría plantear conceder hipotecas sobre casas que valgan menos de 200.000 euros. Una de las claves será la edad, porque para personas que ya son muy mayores, de más de 90 años, sí que se los podría garantizar una renta aceptable.
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