La venta de nuda propiedad de vivienda, una realidad creciente

La Comunidad Valenciana, la de Madrid, Andalucía y Cataluña han sido los lugares con más compraventas en el último año

En 1748 Benjamin Franklin lo dejó escrito en su obra Consejos a un joven comerciante: “Recuerda que el tiempo es dinero”. Suele explicarse que expuso así la necesidad de vincular el éxito con el trabajo. No obstante, Franklin, además de un célebre periodista y editor norteamericano, fue un inventor de renombre que dedicó años a crear herramientas como el pararrayos, destinadas a mejorar la vida de sus vecinos. Quizá por eso su famosa frase también tiene una segunda lectura, aquella que anima a disfrutar del día a día ayudando los demás y convirtiendo así el tiempo en un bien preciado. Hoy, casi 300 años después, podemos afirmar que quien fuera padre fundador de Estados Unidos hubiera entendido a la perfección por qué la venta en nuda propiedad es una realidad creciente.

¿Qué es eso de la nuda propiedad? Es el derecho de una persona sobre una cosa –una vivienda, por ejemplo– de la que es propietaria, con la limitación de no tener derecho a su uso y disfrute, que corresponden a aquel que disponga del usufructo. O lo que es lo mismo, una manera de que quienes quieran comprar una vivienda lo hagan a un precio inferior a cambio de permitir seguir viviendo en ella a quienes están dispuestos a venderla sin tener que abandonarla.

En España y en el año 2020, el 75% de las familias tenía una vivienda en propiedad, según datos de Eurostat. En el caso de los hogares propiedad de personas mayores de 65 años esta proporción llega al 89%, según estudios realizados por el Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC). Además, hay que tener en cuenta que la inmensa mayoría de las personas mayores han pagado ya su vivienda. Ello, unido a la ampliación de la esperanza de vida, con el correspondiente incremento de las necesidades de recursos económicos en dicha etapa, se une a las razones de peso que explican que en el ámbito inmobiliario la compraventa de este derecho esté siendo cada vez más demandada.

Emerge así en muchos casos la necesidad de complementar una pensión monetizando una parte del activo más importante que normalmente poseen las personas: su propia casa. La cuantificación de esta realidad, a través de los resultados que se incorporan desde este año a los anuarios de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, permitirá seguir de forma certera la evolución de esta modalidad en los próximos ejercicios.

Durante la última década, el volumen de compraventas de nuda propiedad de vivienda ha oscilado entre 1.500 y 2.000 operaciones, un dato ciertamente menor al de las compraventas tradicionales, que suelen superan el medio millón de operaciones anuales. Durante el último año y medio, todos los trimestres hasta finalizar 2022 han mantenido subidas anuales por encima del 20%, en línea con las expectativas de importantes subidas que manifiestan los especialistas del sector inmobiliario.

Con relación a los resultados del año 2022, el número de compraventas de nuda propiedad de vivienda ha sido de 1.657 operaciones. Este resultado supone un importante crecimiento con respecto al año precedente, alcanzando una tasa anual de incremento del 23,7%. Se acumulan dos años de constantes incrementos desde los mínimos anuales de la serie de resultados, alcanzados en 2020 por efecto de la pandemia. De hecho, el resultado de 2022 supone la cuantía más elevada desde 2014, alcanzando en el último año, por tanto, el nivel máximo de los últimos ocho años

Desde un punto de vista territorial, se ha registrado un claro predominio de los incrementos en once comunidades autónomas, frente a descensos en únicamente cinco comunidades. Tan solo en una los datos se han mantenido estables. Los lugares con un mayor número de compraventas de nuda propiedad de vivienda durante el último año han sido la Comunidad Valenciana (379), la Comunidad de Madrid (293), Andalucía (287) y Cataluña (157) que, conjuntamente, han congregado dos tercios de todas las operaciones en España.

La tendencia en el uso de esta modalidad va en aumento y es previsible que continúe así durante los próximos años. Desde el colectivo registral estaremos, como siempre, dispuestos a aportar nuestro granito de arena. Además, proporcionaremos el máximo grado de conocimiento sobre este u otros aspectos que puedan cobrar relevancia en el futuro en una tema capital, como es la mejora de las condiciones de vida de la población durante la vejez, con el objetivo claro de conseguir el máximo número posible de años de bienestar, utilizando todos los elementos que la sociedad moderna pone a disposición de los ciudadanos y, por supuesto, los procedimientos jurídicos necesarios para garantizar, como en este caso, el adecuado uso de un bien como es la nuda propiedad de un activo inmobiliario, la vivienda propia, salvaguardando su uso como bien de primera de primera necesidad.

Sebastián del Rey, director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores