La vivienda no sufrirá otra explosión de la burbuja en 2023 pese al desplome de las ventas

El último informe Inmobiliario de Caixabank Research prevé una caída del 20% en las compraventas de casas, y del 7,1% en los precios en términos reales Los fundamentos económicos son mucho más sólidos que en la anterior crisis de 2012

El mercado de la vivienda chocará contra la cruda realidad en 2023 y experimentará un ajuste significativo, principalmente por el aumento de los tipos de interés. Según el Informe Inmobiliario de CaixaBank Research al que ha tenido acceso este diario, el número de operaciones de compraventas de vivienda retrocerá en torno a un 20% en 2023 hasta las 480.000 unidades, si bien todavía se situaría en un nivel superior del promedio anual desde 2007 de 450.000.

Precisamente por ello se descarta que este mercado vaya a sufrir un estallido de otra burbuja inmobiliaria como la sufrida por el anterior ciclo expansivo de este sector. Según se desprende del mencionado estudio, además los sólidos fundamentos económicos sobre los que se sustenta este sector de la vivienda, no tiene nada que ver con el estallido de la crisis inmobiliaria de 2012.

El impulso que ha venido registrando el mercado de compraventa de vivienda desde la segunda mitad de 2021 toca a su fin. Los efectos derivados de la pandemia y especialmente el periodo de confinamiento fue decisivo a la hora de que las familias españolas se planteasen un cambio de lugar donde vivir, buscando espacios más amplios y canalizando una gran parte del “ahorro forzado” hacia el mercado inmobiliario.

Durante el presente 2022, la demanda ha batido todas las expectativas, continuando la tendencia alcista iniciada en 2021. La explicación reside en este caso en el anticipo de las operaciones de compraventa con el propósito de contratar una hipoteca a tipo fijo más favorable, ante la idea interiorizada de que el Banco Central Europeo (BCE) llevaría a cabo un importante incremento de sus tipos de interés para combatit la inflación, como así ha sido.

También el precio se irá desacelerando en 2023. El enfriamiento de la demanda por las peores condiciones de financiación y el empeoramiento de las perspectivas económicas, contribuirá a que el precio mantenga una modesta tasa de crecimiento del orden del 1% en términos nominales que se corrige hasta una caída del 7,1% en términos reales, como consecuencia de la inflación.

Desde Caixabank consideran que “el riesgo de que se produzca una corrección brusca en el mercado inmobiliario es bajo”. Los argumentos que juegan a favor del actual ciclo de 2014 a 2022, son la intensidad del crecimiento de los precios, que han estado sustentados por factores de carácter estructural, como la demografía o la renta de los hogares.

Además el crecimiento del crédito a los hogares para la compra de una vivienda no se ha llevado a cabo de forma relajada en los estándares de concesión, como sí sucedió en el previo estallido de la burbuja inmobiliaria.

En el ciclo actual, los hogares han llevado un intenso proceso de desapalancamiento, el crédito para actividades de construcción y promoción se ha contraído y no hay exceso de oferta, ni crecimiento excesivo del crédito, al tiempo que no se observa una relajación de las condiciones de concesión de crédito, como lo demuestra que solo el 8,9% de las hipotecas se conceden por encima del 80% del valor de la propiedad.

Madrid y Barcelona no casan la oferta con la demanda

Atendiendo a las cifras de visados de obra nueva, 108.000 viviendas en los últimos 12 meses hasta septiembre, resulta muy inferior a la cifra de creación neta de hogares de 207.000 anuales, la consecuencia es que la oferta de vivienda es insuficiente en relación con la demanda por el crecimiento poblacional. Esto lo que genera es que en determinadas zonas existe un serio desajuste entre oferta y demanda de vivienda.

 

Este estudio de Caixabank pone de relieve como yendo al detalle, en la mayoría de los distritos de Barcelona y Madrid existe una notable escasez de vivienda en relación con la formación de hogares.

Se construye más vivienda donde hay más demanda, pero la particularidad es que no es suficiente para atender las necesidades, lo que provoca que los municipios con mayor dinamismo demográfico son los que más escasez de vivienda nueva tienen.

En los últimos tres años como consecuencia de la pandemia primero y por el alza de los costes de producción, se ha vuelto a esta situación de insuficiente oferta de vivienda para cubrir la demanda generada por el mayor crecimiento de la población. En los últimos tres años se han creado en España 420.000 nuevos hogares, frente a las viviendas iniciadas que apenas han alcanzado las 300.000. También se da el caso de que los municipios con escasez de oferta son los que han experimentado un mayor crecimiento del precios.

Volviendo a centrar el foco en Cataluña y Madrid, esta escasez de oferta no se centra unicamente en las capitales, sino que otros municipios de alrededor que sufren el mismo problema, e incluso en diferentes distritos.