El ‘build to rent’, la inversión de moda en el mercado inmobiliario
El déficit de viviendas en alquiler en España es mayor al de otros países, lo que hace al sector atractivo para el capital extranjero
Que el mercado del alquiler está en auge es algo indiscutible. Esto se debe quizás más a una obligación que a una elección de los ciudadanos: los tiempos han cambiado y la mayoría de los jóvenes no dispone de recursos suficientes para adquirir una vivienda en propiedad. Si quieren marcharse del hogar paterno, no tienen más remedio que alquilar. Según el portal de alquiler y venta Fotocasa, el porcentaje de jóvenes entre 18 y 34 años que ha comprado o intentado comprar casa en España durante el pasado 2021 alcanza únicamente un 30%.
Además, es imprescindible tener en cuenta otros fenómenos que han afectado indudablemente al mercado inmobiliario, como la huida de trabajadores a las grandes ciudades y capitales de provincia donde no pueden asumir la compra de una vivienda. Esto ha provocado un aumento de la demanda de pisos en alquiler superior a la disponibilidad de los mismos, convirtiendo la búsqueda en un proceso complicado, competitivo y con unos precios cada vez más elevados.
En este contexto socioeconómico, el alquiler se ha convertido en una preferencia por descarte. Los anuncios de subidas de tipos de interés, que complicarían más aún el acceso a una vivienda en propiedad, así como la promoción por las autoridades en algunas grandes ciudades como Madrid, que ha puesto en marcha el Plan Vive para incrementar la oferta de viviendas en alquiler, ha llevado a que muchas promotoras hayan visto una oportunidad de negocio en el build to rent (construir para alquilar). Reflejo de ello es que la construcción de inmuebles destinados al alquiler representó en 2021 más de 1.000 millones de euros en transacciones, según la consultora CBRE.
Para muchos arrendatarios, estas viviendas resultan más atractivas, pues suelen ser de nueva construcción y, además, ofrecen una serie de servicios adicionales, como zonas comunes, gimnasios, servicios de lavandería y servicios de mantenimiento, que no suelen ofrecer los arrendadores particulares. Por tanto, estas viviendas suponen una competencia importante para los pequeños arrendadores, que ahora ocupan una cuota de más de un 90% en el sector del alquiler residencial.
No obstante, este tipo de inversiones también conlleva cierto grado de incertidumbre y desde el Gobierno se tramita la Ley de Vivienda para tratar de regular el mercado del alquiler e intentar contener los precios, afectando esta norma en mayor medida a los grandes tenedores de viviendas, grupo en el cual se encontrarían los promotores del build to rent.
Según la consultora EY, tras conocerse los primeros datos de la Ley de Vivienda que promueve el Gobierno, se produjo una rebaja en las expectativas de inversión en build to rent en España, aunque el pronóstico que realizan es el del lanzamiento al mercado de unas 18.000 viviendas nuevas en régimen de alquiler hasta 2025.
Nuestro país resulta también muy atractivo para inversores extranjeros del sector, puesto que el déficit de vivienda en alquiler es mucho mayor que el de otros países europeos.
En este contexto, nuestro pronóstico de futuro, pese a estos pequeños cambios legislativos, es que salvo que se produzcan grandes modificaciones no previstas, el mercado residencial español sigue siendo muy interesante para los inversores, sobre todo el destinado al alquiler.
No obstante, la guerra en Ucrania, la limitación de las subidas de las rentas residenciales a un 2% hasta junio de 2022 y la tendencia inflacionista, sobre todo en el sector energético, introducen elementos de inseguridad en la senda del crecimiento económico nacional y europeo que podrían tener su incidencia en la financiación de estos proyectos. Apostamos a que los grandes players seguirán durante este año las estrategias de 2021.
Beatriz Madrigal, asociada de Real Estate de Herbert Smith Freehills