2022: el año de los hoteles y de la vivienda para alquiler
Es importante que no exista ni intervención pólitica ni regulación a la hora de limitar el precio máximo de la renta, porque es contraproducente
Después de dos años donde la incertidumbre ha sido el sentimiento dominante, los inversores vuelven a poner los ojos en casi todos los sectores dentro del sector inmobiliario como una forma de rentabilizar su dinero, alentados por la recuperación del turismo y los bajos tipos de interés. La pandemia ya es pasado y el sector se perfila como uno de los grandes vencedores post-Covid. Ahora, y aunque el inmobiliario es un tema más local que otros sectores, la grandísima incertidumbre es el conflicto Rusia-Ucrania.
Uno de los grandes focos de inversión son los hoteles, que han sufrido mucho durante la crisis. La caída de los ingresos ha sido incluso más profunda en hoteles vacacionales que concentran turismo extranjero. Pero la pandemia también ha traído oportunidades para inversores atrevidos, que han aprovechado para hacerse con una interesante cartera de activos y para emprender grandes reformas en estos establecimientos.
El Covid ha alentado los procesos de venta en España. En 2021 cambiaron de manos casi 150 hoteles, con una inversión total superior a los 3.000 millones de euros, el triple que en 2020 y un 26% más que el año anterior a la pandemia. Se superaron con creces todas las previsiones. Aun así, sin tener en cuenta las enormes consecuencias del conflicto bélico, consideramos que el sector hotelero español sigue teniendo mucho recorrido. 2022 y 2023 serán años clave en operaciones hoteleras por dos razones de calado: el turismo se va recuperando con fuerza a medida que la pandemia parece estar cada vez más controlada y, por otro lado, siguen cambiando de manos suelos para el desarrollo de hoteles e inmuebles que, con el tiempo, se reconvertirán para uso hotelero. Los hoteles están ahora renovados y listos para recibir clientes.
Otro foco de inversión muy relevante, y en contraposición al Build to Sale, es el denominado Build to Rent, que es la compra y financiación de carteras de inmuebles para alquilar. Un sector muy en auge, en el que se necesita bastante capital para poder empezar, y en el que estimamos para este 2022 una cifra superior a los 3.500 millones de inversión directa. Este optimismo se explica porque ha habido múltiples alianzas de fondos y socimis nacionales con fondos internacionales para la construcción de vivienda muy asequible (2-3 habitaciones por 400-650 euros al mes) a las afueras de las ciudades. El mercado se está consolidando y goza de muy buena salud. De momento, el interés internacional se está centrando más en las regiones más grandes o de costa.
Este método de inversión asegura una rentabilidad moderada pero segura al inversor, a la vez que ayuda mucho a resolver el gran problema del alquiler en España, un país donde el porcentaje de personas que viven en este régimen es bajo (en torno al 20%), frente a la media de Europa, que ronda el 30%.
Un aspecto importante que entra en juego en este tipo de activos es la regulación del alquiler, un tema donde es importante que no exista ni intervención política ni regulación a la hora de limitar el precio máximo de la renta, porque eso resultará en un efecto opuesto al deseado: menos inversión en nuevas viviendas y menos oferta, además de un deterioro de la imagen como país e inseguridad jurídica, que es lo que menos necesita España a nivel económico. Precisamos que los grandes bolsillos internacionales vengan a invertir a España. Una solución parcial y temporal podría ser incentivar fiscalmente a los inquilinos, pero nunca desincentivar a los inversores, porque entonces el equilibrio se rompe.
Otro de los sectores que ha experimentado un boom en los últimos 3-4 años ha sido el logístico, donde los primeros en apostar han tenido un éxito rotundo. No en vano, este mercado acaparó en 2021 casi un tercio de la inversión inmobiliaria en España. Sin embargo, las rentabilidades se están comprimiendo muy rápido, lo que hace pensar que últimamente se está pagando demasiado por muchos de estos activos. Parece que no tiene sentido que la rentabilidad en 2022 sea prácticamente la misma invirtiendo en logístico y en unas oficinas alquiladas a un buen inquilino a largo plazo en el centro de una ciudad importante. Nos mostramos precavidos a la hora de financiar este activo, ya que pensamos que muchos fondos están comprando caro.
El sector de las residencias de ancianos y estudiantes es otro activo de moda en toda Europa que ha capeado muy bien la crisis, aunque ha sufrido a nivel reputacional. Se trata de un segmento que se está profesionalizando mucho y con activos muy seguros si se gestionan bien. Lo apoyamos y la mejor prueba es que hemos financiado más de 350 millones en España en estos últimos dos años en este tipo de sector.
Para completar el impulso que está tomando el sector inmobiliario, sería interesante una mayor agilidad y un marco común de las administraciones públicas a la hora de facilitar las licencias o cambios de uso con mucha más facilidad y rapidez. Hoy por hoy no hay un marco común y cada Ayuntamiento es diferente, lo que hace que se pierdan muchas oportunidades. Sigue habiendo poca transparencia. Es una lástima arriesgarse a perder una inversión enorme a nivel país por temas burocráticos, precisamente ahora que hay más interés, más confianza en España y más dinero venido de fuera. Convendría tender puentes claros para aprovechar ese interés. El momento es ahora.
Juan Castaño es head of Real State and Hospitality de Natixis en España